Kodėl verta galvoti apie savo apsaugą dar prieš pasirašant sutartį
Žinot, kai pirmą kartą pirkau butą, buvau toks naivuolis – maniau, kad užteks pasirašyti keletą popierių, sumokėti pinigus ir viskas. Bet gyvenimas greitai parodė, kad nekilnojamojo turto pirkimas yra vienas sudėtingiausių sandorių, kuriuos eilinis žmogus atlieka per visą gyvenimą. Ir čia ne tik apie pinigų sumą kalbu, bet ir apie visokius juridinius niuansus, kurie gali išlįsti net po kelių metų.
Pirmiausia noriu pasakyti – nekilnojamojo turto pirkimas nėra tas dalykas, kur verta taupyti ant patarėjų ar draudimų. Taip, aš suprantu, kai žiūri į tą skaičių sąskaitoje ir galvoji „dar ir draudimui mokėti?”, bet patikėkit, geriau sumokėti porą šimtų eurų dabar, nei po metų kovoti teisme dėl paslėptų defektų ar nuosavybės teisių ginčų.
Kokie pavojai tyko perkant būstą
Kai pradėjau gilintis į šią temą profesionaliau (jau po to, kai pats įsigilinau į kelis nemalonius incidentus), supratau, kad problemų spektras yra tikrai platus. Pirma, gali būti juridinių problemų – pavyzdžiui, neišspręsti paveldėjimo klausimai, kai staiga atsiranda dar vienas „savininkas”, kuris irgi pretenduoja į turtą. Arba skolos, kurios užkabintos ant nekilnojamojo turto.
Antra – techninės problėmos. Aš kalbinu apie tuos atvejus, kai namas iš išorės atrodo puikiai, bet po poros mėnesių pradedi pastebėti drėgmės dėmes, plyšius ar dar blogiau – konstrukcines problemas. Vienas mano pažįstamas nusipirko butą senamiestyje, viskas atrodė super, o po pusės metų paaiškėjo, kad pastatasturi rimtų pamatų problemų. Remontas kainavo beveik trečdalį buto kainos.
Trečia – dokumentacijos klaidos. Kartais net netyčia įvyksta klaidelių, kurios vėliau gali sukelti didžiulių galvos skausmų. Pavyzdžiui, neteisingai nurodyti plotai, ribos, ar net adresas. Skamba juokingai, bet tokie atvejai pasitaiko.
Draudimas kaip jūsų apsaugos tinklas
Dabar apie draudimą – tai tikrai ne ta vieta, kur reikia bandyti sutaupyti. Yra keletas draudimo tipų, kuriuos tikrai verta apsvarstyti perkant nekilnojamąjį turtą.
Pirmas ir svarbiausias – turto draudimas. Tai standartinis dalykas, kurį daugelis žmonių supranta intuityviai. Jis dengia žalą turtui dėl gaisro, potvynio, vandalizmo ir panašių dalykų. Bet čia svarbu skaityti smulkų šriftą – ne visi draudimai vienodi. Kai rinkaus draudimą savo antram butui, radau tokią draudimo kompaniją, kuri nedraudė žalos nuo vandens, jei tas vanduo atėjo iš kaimynų. Įsivaizduojat? Kaimynas užmiršta užsukti čiaupą, tavo butą užlieja, o draudimas nesumoka, nes „ne tavo kaltė, ne mūsų problema”.
Nuosavybės teisės draudimas – štai čia prasideda įdomesni dalykai. Šis draudimas apsaugo nuo situacijų, kai paaiškėja, kad turtas nebuvo teisėtai parduotas arba yra kažkokių trečiųjų šalių pretenzijų. Pavyzdžiui, jei po sandorio paaiškėja, kad pardavėjas neturėjo teisės parduoti turtą arba yra neišspręstų paveldėjimo klausimų. Lietuvoje šis draudimas dar nėra toks populiarus kaip Vakaruose, bet tikrai verta apsvarstyti, ypač jei perkate seną turtą su sudėtinga istorija.
Statybos defektų draudimas – jei perkate naujos statybos butą ar namą, tai būtinai pasižiūrėkite į šią galimybę. Statybininkai, žinoma, duoda garantijas, bet kas nutinka, jei po trejų metų ta įmonė jau nebeegzistuoja? O defektai gali išlįsti ir po penkerių metų. Šis draudimas būtent nuo tokių situacijų ir saugo.
Kaip tinkamai patikrinti turtą prieš perkant
Gerai, dabar apie praktinius dalykus. Pirmas žingsnis – dokumentų patikra. Ir ne, neužtenka tik pažiūrėti į nuosavybės pažymėjimą. Reikia patikrinti visą turto istoriją – kas jį valdė anksčiau, ar nebuvo ginčų, ar nėra užstatymų ar areštų. Tai galima padaryti Nekilnojamojo turto registre, bet jei nesate tikri, kaip tai daryti teisingai, geriau pasamdykit notarą ar advokatą, kuris specializuojasi nekilnojamajame turte.
Vienas dalykas, kurį tikrai rekomenduoju – prašykite pardavėjo pateikti visus sąskaitas už komunalines paslaugas bent už paskutinius metus. Taip pamatysite, ar nėra skolų, ir kartu suprasite, kiek iš tikrųjų kainuos būsto išlaikymas. Aš pats kartą buvau nustebintas, kai pamatęs šildymo sąskaitas už seną namą – jos buvo trigubai didesnės nei tikėjausi.
Techninė apžiūra – čia tikrai neverta taupyti. Pasamdykite nepriklausomą ekspertą, kuris įvertins pastato būklę. Taip, tai kainuoja (paprastai nuo 200 iki 500 eurų, priklausomai nuo turto dydžio), bet tai gali išgelbėti nuo daug didesnių išlaidų ateityje. Ekspertas patikrina ne tik tai, kas matoma akimi, bet ir paslėptus dalykus – elektros instaliacijas, vamzdynus, konstrukcijas, drėgmę.
Sutarties pasirašymas – į ką atkreipti dėmesį
Kai prieinat prie sutarties pasirašymo, tai nėra tas momentas, kai reikia skubėti. Aš žinau, kad kartais pardavėjai ar net agentai bando spausti „pasirašykit greitai, nes dar yra kitų pirkėjų”, bet rimtai – jūsų pinigai, jūsų sprendimas. Jei kas nors spaudžia per daug, tai jau pats savaime keistas ženklas.
Prieš pasirašydami sutartį, įsitikinkite, kad joje yra:
– Aiškiai nurodytas turto aprašymas su visais plotais ir ribomis
– Kaina ir mokėjimo sąlygos (kada ir kaip mokėsite)
– Turto perdavimo data ir sąlygos
– Pardavėjo garantijos dėl turto būklės ir juridinio švarumo
– Sąlygos, kas nutinka, jei viena iš šalių neįvykdo įsipareigojimų
– Informacija apie visas turto apkrovas (jei tokių yra)
Dar vienas dalykas – išankstinio mokėjimo klausimas. Paprastai pirkėjas sumoka dalį sumos kaip užstatą. Įsitikinkite, kad sutartyje aiškiai parašyta, kas nutinka su tais pinigais, jei sandoris neįvyksta ne jūsų kaltės. Geriausia, kai tie pinigai laikomi notaro sąskaitoje iki sandorio užbaigimo.
Ką daryti, jei kažkas nueina ne taip
Gyvenimas yra nenuspėjamas, ir kartais net su visomis atsargomis kažkas gali nutikti. Svarbiausia – nesipanikuoti ir veikti sistemingai.
Jei po pirkimo aptinkate defektų, kurių pardavėjas nebuvo paminėjęs, pirmas žingsnis – dokumentuokite viską. Darykite nuotraukas, filmuokite, kvieskite ekspertus, kurie patvirtintų problemos mastą. Tada raštu informuokite pardavėją apie problemą. Taip, būtent raštu – SMS ar el. laiškas tinka, bet geriau registruotas laiškas.
Jei pardavėjas atsisako spręsti problemą, turite keletą variantų. Pirma, galite kreiptis į Valstybinę vartotojų teisių apsaugos tarnybą, jei perkate iš verslo subjekto. Antra, galite bandyti taikų ginčų sprendimą per mediatorių. Trečia, jei nieko nepadeda – teismas. Bet teismas turėtų būti paskutinė priemonė, nes tai ilga ir brangu.
Jei turite draudimą, nedelsdami informuokite draudimo kompaniją. Dauguma draudimų turi terminus, per kuriuos reikia pranešti apie įvykį. Pavėlavus, galite prarasti teisę į kompensaciją.
Banko paskolos ir draudimo ryšys
Jei perkate būstą su paskola (o taip daro dauguma), bankas tikrai pareikalaus turto draudimo. Bet čia yra vienas niuansas – bankas dažnai siūlo savo draudimą arba partnerių draudimą. Ir nors tai patogu, ne visada tai geriausia kaina ar sąlygos.
Jūs turite teisę pasirinkti bet kurią draudimo kompaniją, kuri atitinka banko reikalavimus. Aš pats, kai ėmiau antrą paskolą, praleidau savaitgalį lygindamas skirtingų draudikų pasiūlymus ir sutaupiau apie 150 eurų per metus. Per 20 metų paskolos laikotarpio tai jau 3000 eurų – neblogas skaičius, sutinkat?
Dar vienas dalykas – gyvybės draudimas. Bankai dažnai labai rekomenduoja (o kartais net reikalauja) gyvybės draudimo. Idėja ta, kad jei su jumis kas nors nutiktų, draudimas padengtų likusią paskolos dalį. Tai protinga, ypač jei turite šeimą. Bet vėlgi – lyginkite pasiūlymus. Ir skaitykite sąlygas – kai kurie draudimai nedengia tam tikrų mirties priežasčių ar turi didelį laukimo periodą.
Kaip išsirinkti tinkamą draudimą ir neperplokėti
Draudimų rinkoje yra tikras chaosas – tiek daug kompanijų, planų, sąlygų, kad galva ima suktis. Štai keletas praktinių patarimų, kaip nesuklysti:
Nelyginkite tik kainų. Pigiausia ne visada reiškia blogiausia, bet dažnai taip būna. Žiūrėkite, ką tiksliai dengia draudimas, kokie yra išimtys, koks franšizės dydis (tai ta suma, kurią mokate patys prieš draudimui pradedant dengti žalą).
Skaitykite atsiliepimus. Ne tuos, kurie yra draudimo kompanijos svetainėje, o tikrus žmonių atsiliepimus forumuose ar socialiniuose tinkluose. Ypač įdomu skaityti apie tai, kaip draudikai elgiasi, kai reikia mokėti kompensacijas. Kai kurios kompanijos garsėja tuo, kad ieško bet kokių priežasčių nemokėti.
Pasikalbėkite su draudo agentu. Taip, žinau, kad internete patogu ir greita, bet kartais verta susitikti su žmogumi ir išsiaiškinti visus niuansus. Geras agentas paaiškina sąlygas paprastai kalba ir padeda išsirinkti tai, ko tikrai reikia, o ne parduoti brangiausią paketą.
Peržiūrėkite draudimą kas metai. Jūsų situacija keičiasi, turto vertė keičiasi, rinkoje atsiranda naujų pasiūlymų. Tai, kas buvo geriausia prieš trejus metus, nebūtinai geriausia dabar.
Kai viskas susidėlioja į vietas
Žinot, nekilnojamojo turto pirkimas – tai didelis žingsnis, ir natūralu jausti nerimą. Bet jei viską darote metodiškai, nepraleisdami svarbių dalykų, tikimybė susidurti su problemomis labai sumažėja.
Mano patirtis rodo, kad žmonės dažniausiai klysta ne todėl, kad nesuprato kažko sudėtingo, o todėl, kad praleido paprastus dalykus. Neperskaitė sutarties atidžiai, pasitikėjo pardavėjo žodžiais nepatikrinę, sutaupė ant eksperto ar advokato paslaugų. O paskui metais sprendžia problemas, kurias būtų galima išvengti per vieną dieną prieš sandorį.
Draudimas čia tikrai nėra pinigų švaistymas. Tai investicija į ramybę. Kai žinai, kad esi apsaugots nuo pagrindinių rizikų, miegi ramiau. O tai, patikėkit, verta tų kelių šimtų eurų per metus.
Dar vienas dalykas, kurį supratau per savo kelionę nekilnojamojo turto pasaulyje – nebijokite užduoti klausimų. Jei kažko nesuprantate sutartyje, klauskit. Jei draudimo agentas naudoja terminus, kurių nesuprantate, prašykit paaiškinti. Tai jūsų pinigai, jūsų turtas, jūsų ateitis. Niekas neturi teisės jus skubinti ar versti jaustis kvailai už klausimus.
Ir paskutinis patarimas – pasitikėkite savo instinktais. Jei kažkas atrodo per gerai, kad būtų tiesa, greičiausiai taip ir yra. Jei pardavėjas ar agentas elgiasi keistai, vengia atsakyti į klausimus ar spaudžia greitai priimti sprendimą – tai raudonos vėliavėlės. Geriau praleisti gerą pasiūlymą, nei įsigyti problemų krūvą.
Nekilnojamasis turtas – tai ne tik investicija finansine prasme, bet ir jūsų namų, saugumo, ateities planuose dalis. Todėl verta skirti laiko ir pastangų, kad viskas būtų padaryta teisingai nuo pat pradžių. Ir tikrai neverta taupyti ant dalykų, kurie gali apsaugoti jus nuo rimtų problemų ateityje.
