Kodėl būsto pirkimas – tai ne tik svajonių išsipildymas
Pirkti butą ar namą – tai vienas didžiausių finansinių sprendimų gyvenime. Dažnai žmonės taip susitelkia į kvadratinių metrų skaičių, vietovę ir kainą, kad pamiršta apie teisines rizikas. O jos tikrai egzistuoja. Esu girdėjęs ne vieną istoriją, kai žmonės, įsigiję svajonių būstą, po kelių mėnesių sužinodavo apie anksčiau nedeklaruotus trečiųjų asmenų reikalavimus ar paslėptus įkeitimus.
Nekilnojamojo turto sandoriai Lietuvoje reglamentuojami griežtai, tačiau tai nereiškia, kad sistema yra nepriekaištinga. Notarai tikrina dokumentus, tačiau jų atsakomybė ribota. Registrų centras tvirtina sandorius, bet jis taip pat negarantuoja absoliučios apsaugos nuo visų galimų problemų. Todėl pirkėjas turi būti aktyvus savo teisių gynėjas nuo pat pirmųjų derybų momento.
Šiame straipsnyje pasidalinsiu praktiškais patarimais, kaip apsaugoti save perkant nekilnojamąjį turtą, ir paaiškinsiu, kokią svarbią rolę čia gali atlikti draudimas. Tai ne teisinė konsultacija, bet praktinis vadovas, padėsiantis jums geriau suprasti, į ką atkreipti dėmesį ir kaip sumažinti rizikas.
Kas gali nutikti ne taip: realios rizikos perkant būstą
Prieš kalbant apie apsaugos būdus, svarbu suprasti, kokios grėsmės iš tikrųjų egzistuoja. Daugelis žmonių mano, kad jei sandorį tvirtina notaras, tai automatiškai reiškia, kad viskas tvarkoje. Deja, taip nėra.
Viena dažniausių problemų – paslėpti trečiųjų asmenų reikalavimai. Pavyzdžiui, pardavėjas gali būti skolingas pinigų, o kreditorius vėliau gali pareikšti pretenzijas į turtą. Nors teoriškai tai neturėtų paveikti jūsų kaip naujo savininko, praktikoje tokios situacijos sukelia daug streso ir teisinių išlaidų.
Kita problema – paveldėjimo ginčai. Jei pardavėjas paveldėjo turtą, bet ne visi paveldėtojai buvo tinkamai informuoti ar sutiko su pardavimu, jie gali vėliau bandyti ginčyti sandorį. Tokie atvejai nėra dažni, bet kai nutinka, gali užtrukti metus ar net ilgiau.
Taip pat pasitaiko situacijų, kai paaiškėja, kad turtas buvo įkeistas, o įkeitimas nebuvo tinkamai išregistruotas. Arba kai pardavėjas neturėjo teisės parduoti turto – pavyzdžiui, jei jis buvo įgytas santuokoje, bet sutuoktinis nedavė sutikimo pardavimui.
Techninės problemos taip pat gali būti skausminga staigmena. Nedeklaruoti perplanavinimai, nelegalūs priestatai ar statybos be leidimų – visa tai gali tapti jūsų galvos skausmu, kai bandysite parduoti būstą ateityje arba kai apie tai sužinos valdžios institucijos.
Ką tikrina notaras ir ko netikrina
Daugelis žmonių mano, kad notaro pareiga – patikrinti absoliučiai viską. Realybė šiek tiek kitokia. Notaras tikrina tam tikrus dalykus, bet ne visus.
Notaras tikrina dokumentų autentiškumą, pardavėjo tapatybę ir jo teisę disponuoti turtu pagal Nekilnojamojo turto registro duomenis. Jis taip pat patikrina, ar nėra akivaizdžių įkeitimų ar areštų. Tačiau notaras paprastai netikrina faktinės turto būklės, neieško paslėptų trečiųjų asmenų teisių ar netiria turto istorijos giliau nei registro įrašai rodo.
Pavyzdžiui, jei pardavėjas turi neskelbtų skolų, kurios gali būti išieškomos iš turto, notaras to nežinos. Jei yra vykstantis teismo procesas dėl turto, kuris dar nėra įregistruotas registre, notaras taip pat gali to nepastebėti.
Tai nereiškia, kad notarai dirba blogai – jie tiesiog dirba pagal savo kompetencijos ribas. Jūs, kaip pirkėjas, turite suprasti šias ribas ir imtis papildomų apsaugos priemonių.
Geras patarimas – prieš sandorį paprašykite notaro išsamiai paaiškinti, ką jis tikrina ir ko netikrina. Taip turėsite aiškesnį vaizdą apie galimas rizikas ir galėsite nuspręsti, ar reikia papildomų patikrinimų.
Kaip pats gali pasitikrinti turtą prieš perkant
Yra keletas dalykų, kuriuos galite ir turėtumėte patikrinti patys dar prieš einant pas notarą. Tai nesudėtinga, bet gali sutaupyti daug problemų vėliau.
Pirma, užsisakykite išsamią Nekilnojamojo turto registro išrašą. Ne trumpą, o pilną, su visa turto istorija. Pažiūrėkite, kaip dažnai turtas keitė savininkus, ar buvo įkeitimų, ar yra kokių nors apribojimų. Jei turtas per pastaruosius kelerius metus keitė savininkus kelis kartus – tai gali būti raudonas signalas. Ne visada, bet verta išsiaiškinti priežastis.
Antra, pasitikrinkite, ar pardavėjas neturi skolų. Galite patikrinti Antstolių rūmų duomenų bazėje, ar nėra vykdomųjų bylų. Taip pat galite paprašyti pardavėjo pateikti pažymą apie mokesčių įsiskolinimus. Jei pardavėjas atsisako tai daryti – tai rimtas įspėjamasis signalas.
Trečia, jei perkate butą daugiabučiame name, pasitikrinkite, ar nėra skolų už komunalines paslaugas. Nors teoriškai šios skolos neturėtų pereiti naujam savininkui, praktikoje gali kilti problemų su bendrija ar paslaugų tiekėjais.
Ketvirta, jei įmanoma, pasikalbėkite su kaimynais. Jie gali žinoti dalykų, kurių nežinote jūs – pavyzdžiui, apie planuojamus statybos darbus netoliese, triukšmingus kaimynus ar pastato problemas. Taip, tai gali atrodyti keista, bet kartais tokia paprasta informacija gali būti labai vertinga.
Penkta, samdykite nepriklausomą ekspertą, kuris įvertintų turto techninę būklę. Tai ypač svarbu perkant seną namą ar butą. Ekspertas gali pastebėti problemas, kurių jūs nepastebėsite – drėgmę, konstrukcijų defektus, elektros ar santechnikos problemas.
Draudimas kaip apsaugos priemonė: kas tai ir kaip veikia
Dabar pereikime prie vieno iš svarbiausių apsaugos būdų – nekilnojamojo turto sandorių draudimo. Lietuvoje tai vis dar nėra labai populiaru, nors Vakarų šalyse tokia praktika yra įprasta.
Nekilnojamojo turto pavadinimo draudimas (angl. title insurance) apsaugo jus nuo finansinių nuostolių, kurie gali kilti dėl teisės į turtą defektų. Tai gali būti ankstesnių savininkų skolos, neišspręsti paveldėjimo ginčai, dokumentų klastojimas, nedeklaruoti įkeitimai ir panašios problemos.
Kaip tai veikia praktikoje? Jūs mokate vienkartinį įmoką (paprastai apie 0,5-1% turto vertės), ir draudimo bendrovė apsiima rizika. Jei vėliau paaiškėja, kad yra problemų su jūsų teise į turtą, draudimo bendrovė padengia teisines išlaidas ir, jei reikia, kompensuoja finansinius nuostolius.
Svarbu suprasti, kad tai nėra tas pats, kas turto draudimas nuo gaisro ar vagystės. Tai draudimas nuo teisinių rizikų, susijusių su turto nuosavybe. Ir tai veikia retrospektyviai – draudžia nuo problemų, kurios egzistavo prieš jums įsigyjant turtą, bet nebuvo žinomos.
Lietuvoje tokį draudimą siūlo kelios draudimo bendrovės, nors pasirinkimas nėra labai didelis. Kaina priklauso nuo turto vertės ir rizikos lygio. Paprastai draudimo bendrovė prieš išduodama polisą atlieka savo patikrinimus, todėl jau vien šis procesas gali padėti išaiškinti galimas problemas.
Ar verta drausti: kada tai prasminga, o kada ne
Ne kiekvienu atveju nekilnojamojo turto sandorių draudimas yra būtinas ar ekonomiškai prasmingas. Pabandykime suprasti, kada jis tikrai verta apsvarstyti.
Draudimas ypač prasmingas, kai perkate turtą su sudėtinga istorija. Jei turtas keletą kartų keitė savininkus per trumpą laiką, jei buvo paveldėtas, jei pardavėjas yra įmonė, kuri bankrutuoja ar turi finansinių sunkumų – visais šiais atvejais draudimas gali būti išmintingas sprendimas.
Taip pat draudimas verta apsvarstyti, kai perkate brangų turtą. Jei perkate butą už 200-300 tūkstančių eurų, kelių tūkstančių eurų įmoka už draudimą neatrodo tokia didelė, palyginti su galimais nuostoliais, jei kas nors nutiktų ne taip.
Draudimas taip pat gali būti naudingas, kai perkate turtą iš asmenų, kurių gerai nepažįstate, arba kai sandoris vyksta greitai ir neturite laiko atlikti išsamių patikrinimų. Tokiu atveju draudimas tampa papildoma apsaugos priemone.
Kita vertus, jei perkate naują butą iš patikimo vystytojo, kuris turi gerą reputaciją, draudimas gali būti ne toks būtinas. Nauji butai paprastai turi aiškią teisinę istoriją ir mažiau rizikų. Nors ir čia galimos išimtys – pavyzdžiui, jei žemė, ant kurios pastatytas namas, turi sudėtingą istoriją.
Jei perkate pigų turtą – pavyzdžiui, nedidelį sklypą ar seną namą kažkur provincijoje už keliolika tūkstančių eurų – draudimo kaina gali būti neproporcingai didelė, palyginti su turto verte. Tokiu atveju galbūt pakanka kruopščių patikrininimų be draudimo.
Kiti būdai apsaugoti savo teises
Draudimas nėra vienintelis būdas apsisaugoti. Yra ir kitų svarbių priemonių, kurias derėtų apsvarstyti.
Viena jų – escrow sąskaita. Tai specialus banko sąskaitos tipas, kuriame pinigai laikomi tol, kol įvykdomos visos sandorio sąlygos. Pavyzdžiui, jūs pervedate pinigus į escrow sąskaitą, bet pardavėjas juos gauna tik tada, kai viskas įregistruojama registre ir visos sąlygos įvykdomos. Tai apsaugo abi puses – jūs nerizikuojate pinigais, o pardavėjas žino, kad pinigai tikrai yra ir bus pervesti.
Kitas svarbus dalykas – gerai suformuluota pirkimo-pardavimo sutartis. Neverta taupyti ant teisininko, kuris padėtų parengti ar bent peržiūrėti sutartį. Sutartyje turėtų būti aiškiai apibrėžtos visos sąlygos, terminai, atsakomybė už galimus defektus. Ypač svarbu įtraukti sąlygas, kas nutinka, jei paaiškėja paslėptų problemų.
Garantijos ir pareiškimai sutartyje taip pat svarbūs. Pardavėjas turėtų raštu patvirtinti, kad jis yra teisėtas savininkas, kad turtas nėra įkeistas (išskyrus žinomus įkeitimus), kad nėra trečiųjų asmenų reikalavimų, kad visi mokesčiai sumokėti. Jei vėliau paaiškėja, kad tai netiesa, turite teisę reikalauti kompensacijos.
Dar viena priemonė – išankstinis turto apžiūrėjimas su ekspertu. Jau minėjau tai anksčiau, bet verta pakartoti – profesionalus statybos ekspertas gali sutaupyti jums dešimtis tūkstančių eurų, pastebėdamas problemas, kurių jūs nepastebėtumėte. Tai ypač svarbu perkant senus pastatus.
Galiausiai, nepamirškite apie laiką. Neskubėkite. Jei pardavėjas spaudžia greitai užbaigti sandorį ir nesutinka duoti laiko patikrinimams – tai turėtų kelti įtarimų. Geras pardavėjas supranta, kad pirkėjas nori būti tikras dėl savo sprendimo, ir leis atlikti reikiamus patikrinimus.
Ką daryti, jei problemos vis tiek iškilo
Net ir ėmus visas atsargumo priemones, kartais problemos vis tiek gali iškilti. Svarbu žinoti, kaip elgtis tokioje situacijoje.
Pirmas žingsnis – nesipanikuoti ir surinkti visus dokumentus. Jums reikės pirkimo-pardavimo sutarties, visų susirašinėjimų su pardavėju, notaro patvirtintų dokumentų, mokėjimo įrodymų – visa, kas susiję su sandoriu.
Antras žingsnis – pasikonsultuoti su teisininku, kuris specializuojasi nekilnojamojo turto teisėje. Ne bet kokiu teisininku, o būtent specialistu šioje srityje. Jis įvertins situaciją ir pasakys, kokios galimybės yra.
Jei turite draudimą, nedelsiant susisiekite su draudimo bendrove. Jie turi savo teisinius skyrius ir patirtį sprendžiant tokias problemas. Draudimo bendrovė paprastai perima iniciatyvą ir rūpinasi problema jūsų vardu.
Jei neturite draudimo, gali tekti patiems kreiptis į teismą. Priklausomai nuo situacijos, galite bandyti ginčyti sandorį, reikalauti žalos atlyginimo iš pardavėjo ar notaro (jei jis padarė klaidą), arba ieškoti kitų sprendimų.
Svarbu veikti greitai. Daugelis teisinių reikalavimų turi senaties terminus – jei per tam tikrą laiką nesiimsite veiksmų, galite prarasti teisę reikalauti kompensacijos.
Taip pat verta bandyti spręsti problemą taikiai, jei įmanoma. Kartais pardavėjas pats nežinojo apie problemą ir yra pasirengęs bendradarbiauti ieškant sprendimo. Teismas turėtų būti paskutinė priemonė, nes jis yra brangus, ilgai trunka ir rezultatas ne visada garantuotas.
Išmintis slypi pasiruošime ir atsargume
Nekilnojamojo turto pirkimas nėra tik emocinis sprendimas apie svajonių namus ar investicija į ateitį. Tai sudėtingas teisinis sandoris, kuris reikalauja kruopštumo, dėmesio detalėms ir protingo rizikos valdymo.
Pagrindinė mintis, kurią norėčiau, kad įsimintumėte – būkite aktyvūs savo teisių gynėjai. Neatsiduokite tik notaro ar pardavėjo malonei. Užduokite klausimus, reikalaukite dokumentų, atlikite patikrinimus. Taip, tai reikalauja laiko ir pastangų, bet tai labai mažai, palyginti su problemomis, kurios gali kilti vėliau.
Draudimas yra puiki priemonė, bet ne stebuklingas sprendimas. Jis veikia geriausiai kartu su kitomis apsaugos priemonėmis – kruopščiais patikrinimais, gerai paruošta sutartimi, profesionalių konsultantų pagalba. Galvokite apie draudimą kaip apie saugos diržą automobilyje – jūs vis tiek turite vairuoti atsargiai, bet jei kas nutinka, jis gali išgelbėti.
Atminkite, kad kiekvienas sandoris yra unikalus. Tai, kas tinka vienam, gali būti per daug ar per mažai kitam. Įvertinkite savo konkretų atvejį, rizikas, turto istoriją ir priimkite sprendimus, kurie tinka būtent jums.
Ir galiausiai – jei kažkas atrodo per gerai, kad būtų tiesa, tai tikriausiai taip ir yra. Jei pardavėjas siūlo neįtikėtinai gerą kainą ir skuba užbaigti sandorį – sustokite ir pagalvokite. Geriau praleisti gerą pasiūlymą, nei įsigyti problemų, kurios lydės jus daugelį metų.
Pirkdami nekilnojamąjį turtą, jūs ne tik įsigyjate namus – jūs kuriate savo ateities saugumą. Todėl verta investuoti į tą saugumą jau dabar, o ne bandyti taisyti klaidas vėliau, kai tai kainuos daug brangiau.
