Kodėl būsto pirkimas – tai ne tik svajonių pildymas
Žinot, kai pirmą kartą pirkau butą, man atrodė, kad tai bus paprasčiausias dalykas pasaulyje. Pamatai skelbimą, nuvažiuoji pažiūrėti, patinka – perki. Na, gal dar banke paskolą paimi. Bet realybė pasirodė esanti kiek kitokia. Dabar, po kelių metų ir ne vieno sandorio, galiu drąsiai pasakyti: būsto pirkimas yra tarsi minų laukas, kur kiekvienas žingsnis gali baigtis nemaloniais netikėtumais.
Problema ta, kad apie daugelį dalykų tau tiesiog niekas nepasakoja. Nei nekilnojamojo turto agentai (jiems svarbiau sandorį užbaigti), nei pardavėjai (jie turi savo interesus), nei net notarai (jie tik formaliai viską patikrina). O kai kas nors nutinka – būna per vėlu. Todėl šiandien noriu pasidalinti tuo, ką pats išmokau per klaidų ir patirties prizmę.
Kas slepiasi dokumentuose, kuriuos visi tik perbėga akimis
Pirmas ir didžiausias spąstas – dokumentai. Aš žinau, kad niekas nenori sėdėti ir skaityti šimtų puslapių juridinių tekstų. Bet čia ir slypi problema. Kai man pirmą kartą padavė preliminarią sutartį, aš ją pasirašiau beveik neskaitęs. Maniau, kad tai standartinis dokumentas. Vėliau paaiškėjo, kad ten buvo įrašyta sąlyga, jog jei aš atsisakyčiau sandorio dėl bet kokios priežasties, prarasčiau visą avansą – o tai buvo 10 tūkstančių eurų.
Štai į ką tikrai turite atkreipti dėmesį:
Nuosavybės teisių istorija – tai ne tik dabartinis savininkas. Reikia žiūrėti bent 10 metų atgal. Kodėl? Nes gali būti buvę sandorių, kurie vėliau buvo panaikinti teisme, arba asmenų, kurie gali pretenduoti į dalį turto. Aš girdėjau istoriją, kai žmogus nusipirko butą, o po metų atsirado ankstesnio savininko suaugę vaikai, kurie nebuvo davę sutikimo pardavimui ir pareikalavo butą grąžinti.
Įkeitimai ir areštai – tai turi būti švaru kaip ašara. Net mažytis įkeitimas gali reikšti, kad būstas yra užstatas už kažkieno skolas. Ir jei tas žmogus nemoka, problema tampa tavo problema. Registrų centro išrašas čia būtinas, bet ne bet koks – reikia išplėstinio, kur matyti visa istorija.
Komunalinių paslaugų skolos – daugelis mano, kad tai pardavėjo problema. Bet ne visada. Jei sutartyje nėra aiškiai įrašyta, kad pardavėjas įsipareigoja iki sandorio jas padengti, gali tekti mokėti tau. O kai kuriose daugiabučių bendrijose skolos gali siekti kelis tūkstančius.
Nekilnojamojo turto agentų žaidimas ir kaip jame nepralaimi
Agentai – tai atskira tema. Aš nieko neturiu prieš juos asmeniškai, bet reikia suprasti, kad jų tikslas yra užbaigti sandorį ir gauti komisinius. Taškas. Jie nėra tavo advokatai ir negins tavo interesų, jei tai prieštarauja sandoriui.
Man buvo atvejis, kai agentė nuolat skubino pasirašyti sutartį, sakydama, kad „dar vienas pirkėjas labai domisi” ir „kaina rytoj gali pakilti”. Klasikinis spaudimo metodas. Aš vis dėlto paprašiau savaitės laiko pasikonsultuoti su advokatu. Agentė buvo nepaprastai nepatenkinta, bet sutiko. Ir žinot ką? Advokatas rado sutartyje tris pavojingas sąlygas, kurias pavyko pakeisti. O tas „kitas pirkėjas” kažkodėl niekada ir nepasirodė.
Štai kaip elgtis su agentais:
Niekada nesutikite mokėti agentui iš anksto, kol nesate tikri, kad sandoris įvyks. Yra schemų, kai agentai ima pinigus už „rezervaciją” ar „paslaugas”, o paskui dingsta arba sandoris žlunga dėl „nenuspėjamų priežasčių”.
Viską fiksuokite raštu. Jei agentas ką nors žada – prašykite el. laiško ar žinutės. Žodiniai pažadai teisme nieko nereiškia.
Patys tikrinkite informaciją. Jei agentas sako, kad būste nėra teisinių problemų – vis tiek patys užsisakykite Registrų centro išrašą. Jei sako, kad kaimynai puikūs – nueikite patys pasikalbėti.
Draudimo paslaptys, kurias draudikai nenori, kad žinotumėte
Dabar apie draudimą. Dauguma žmonių mano, kad būsto draudimas – tai paprasta: sumoki metinį įnašą ir esi apsaugotas. Bet tikrovė daug sudėtingesnė, ir čia slypi daugybė niuansų.
Pirma, yra skirtumas tarp turto draudimo ir civilinės atsakomybės draudimo. Turto draudimas dengia žalą tavo turtui (pvz., jei užliejo kaimynai ar kilo gaisras). Civilinės atsakomybės draudimas dengia žalą, kurią tu padarei kitiems (pvz., jei iš tavo buto užliejo kaimynus apačioje). Daugelis žmonių apsidraudžia tik vieną iš šių dalykų ir paskui stebisi, kodėl draudimas nemoka.
Kai aš pirkau savo pirmą butą, bankas reikalavo turto draudimo. Aš pasirinkau pigiausią variantą, negilindamas į detales. Vėliau, kai man ištiko nedidelė bėda (pratrūko vamzdis ir užliejo vonios kambarį), paaiškėjo, kad mano draudimas dengia tik „išorinius įvykius” – gaisrą, potvynį, vagystę. Bet ne „vidines avarijas”. Teko viską taisyti už savo pinigus.
Į ką tikrai atkreipti dėmesį renkantis draudimą:
Draudimo suma – ji turėtų atitikti realią būsto vertę, ne tą, kuri įrašyta sutartyje. Jei būstas kainuoja 100 tūkstančių, o apsidraudei už 70 tūkstančių, tai draudimo atveju gausi tik proporcingą dalį nuostolių.
Išimtys ir apribojimai – skaitykite smulkų šriftą. Daugelis draudimų nedengia žalos, jei ji įvyko dėl „normalaus nusidėvėjimo”, „netinkamos priežiūros” ar „seno amžiaus”. Tai labai plačios sąvokos, kurias draudikai mėgsta naudoti atsisakydami mokėti.
Franšizė – tai suma, kurią mokate patys prieš pradedant veikti draudimui. Jei franšizė 300 eurų, o žala 400 eurų, gausite tik 100 eurų. Kartais verta mokėti šiek tiek daugiau už mažesnę franšizę.
Papildomos paslaugos – kai kurie draudimai siūlo teisinę pagalbą, ekspertų konsultacijas ar net laikinų gyvenamųjų patalpų kompensavimą, jei tavo būste negalima gyventi po draudiminio įvykio. Tai gali būti labai naudinga.
Paslėptos būsto ydos ir kaip jų išvengti
Viena didžiausių problemų perkant būstą – paslėptos ydos. Tai defektai, kurių nematai per apžiūrą, bet kurie vėliau gali kainuoti tūkstančius eurų.
Mano draugė nusipirko butą senamiestyje. Viskas atrodė puikiai – šviežiai suremontuota, graži apdaila. Po pusės metų pradėjo byrėti tinkas nuo sienų. Paaiškėjo, kad sienose yra drėgmės problema, kurią pardavėjas tiesiog užmaskavo nauja apdaila. Teismas užtruko dvejus metus, ir nors ji laimėjo, pardavėjas tuo metu jau buvo paskelbęs bankrotą. Pinigų ji taip ir negavo.
Štai kaip apsisaugoti:
Samdykite nepriklausomą ekspertą – taip, tai kainuoja (apie 200-500 eurų), bet gali sutaupyti dešimtis tūkstančių. Geras ekspertas patikrina ne tik tai, kas matoma, bet ir elektros instaliaciją, santechniką, konstrukcijų būklę, drėgmę sienose.
Kalbėkite su kaimynais – jie žino viską. Ar buvo problemų su stogu, ar veikia šildymas, ar yra triukšmingų gyventojų, ar bendrijoje yra konfliktų. Kartą aš beveik nusipirkau butą, kol kaimynė nepapasakojo, kad name jau trečius metus teisme sprendžiamas klausimas dėl stogo remonto, o bendrija neturi pinigų.
Reikalaukite garantijų sutartyje – galite įrašyti sąlygą, kad pardavėjas garantuoja, jog būste nėra paslėptų ydų, ir jei jos paaiškės per tam tikrą laiką (pvz., 6 mėnesius), jis įsipareigoja jas pašalinti arba kompensuoti išlaidas.
Bankų paskolos spąstai ir kaip jų išvengti
Jei perkate būstą su paskola, čia atsiveria visai naujas galvos skausmo lygis. Bankai yra labai geri kuriant sudėtingas schemas, kuriose paprasti žmonės lengvai paklimpa.
Pirmiausia – palūkanų norma. Visi žiūri į reklamuojamą skaičių, bet tai dažnai tik pradinė norma pirmiems metams. Paskui ji gali šokti. Arba tai kintama norma, kuri priklauso nuo Euribor. Kai Euribor auga, auga ir tavo įmoka. Per pastaruosius metus kai kurie žmonės pajuto, kaip jų mėnesinė įmoka išaugo 200-300 eurų.
Antra – papildomos sąlygos ir draudimai. Bankai dažnai reikalauja gyvybės draudimo, nedarbo draudimo, turto draudimo. Ir dažnai siūlo tai padaryti pas juos arba jų partnerius. Bet čia galite sutaupyti – turite teisę rinktis draudimo kompaniją patys. Aš sutaupiau apie 400 eurų per metus tiesiog palyginęs skirtingų draudikų pasiūlymus.
Trečia – ankstyvo grąžinimo baudos. Jei po kelių metų norėsite refinansuoti paskolą ar ją visai grąžinti (pvz., pardavus būstą), bankas gali imti baudą. Kai kuriose sutartyse ši bauda gali siekti kelių procentų nuo likusios sumos. Tai gali būti tūkstančiai eurų.
Ką daryti:
Derėkitės. Bankai nori tavo verslo, ypač jei turi gerą kredito istoriją. Galite derėtis dėl palūkanų normos, papildomų mokesčių, draudimų.
Skaitykite paskolos sutartį su advokatu. Taip, vėl advokatas. Bet pasitikėkite manimi – 100-200 eurų konsultacijai yra niekas, palyginti su tuo, kiek galite pralaisti pasirašę nepalankią sutartį.
Apskaičiuokite realią kainą. Nežiūrėkite tik į mėnesinę įmoką. Paskaičiuokite, kiek iš viso sumokėsite per visą paskolos laikotarpį su visais mokesčiais ir draudimais. Kartais pigesnė mėnesinė įmoka reiškia brangesnę bendrą kainą.
Preliminari sutartis – ar tikrai ji būtina ir kaip ja neužsikabinti
Preliminari sutartis – tai dokumentas, kurį pasirašote prieš pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį. Joje nustatote sandorio sąlygas ir dažnai sumokate avansą.
Problema ta, kad daugelis žmonių šią sutartį laiko tik formalumu. Bet teisinė jos galia yra tokia pat stipri kaip ir pagrindinės sutarties. Jei joje įrašyta, kad atsisakius sandorio prarandate avansą – taip ir bus. Jei įrašyta, kad turite sumokėti netesybas – mokėsite.
Aš pats patekau į situaciją, kai preliminarioje sutartyje buvo įrašyta, kad būstas perduodamas „tokios būklės, kokios yra”. Tai skamba nekalčiai, bet realiai reiškia, kad pardavėjas neatsako už jokias ygas. Vėliau paaiškėjo, kad balkone yra rimta konstrukcijos problema, bet aš jau nieko negalėjau padaryti – pats buvau sutikęs pirkti „tokios būklės, kokios yra”.
Ką būtina įtraukti į preliminarią sutartį:
Tikslią kainą ir apmokėjimo tvarką – ne „apie 80 tūkstančių”, o „80 000 eurų”. Ir kada, kokiu būdu ir kokiomis dalimis mokama.
Būsto būklės aprašymą – kas įeina į kainą (baldai, technika), kokios būklės yra komunikacijos, ar yra žinomų defektų.
Sąlygas, kada galima atsisakyti sandorio be sankcijų – pvz., jei nepatvirtinama paskola, jei paaiškėja teisinių problemų, jei ekspertizė atskleidžia rimtų ydų.
Terminą pagrindinei sutarčiai pasirašyti – ir kas nutinka, jei viena iš šalių vėluoja ar atsisako.
Avansą ir jo grąžinimo sąlygas – kiek mokate, ar jis grąžinamas, jei sandoris neįvyksta ne dėl jūsų kaltės.
Kai viskas eina ne pagal planą: kaip ginti savo teises
Gerai, tarkime, kad nutiko blogiausia – nusipirkote būstą, o dabar turite problemų. Gal paaiškėjo paslėptų ydų, gal pardavėjas neįvykdė savo įsipareigojimų, gal draudimas atsisako mokėti. Ką daryti?
Pirmiausia – nerūkyti. Aš žinau, kad tai sunku, bet emocijos čia tik trukdo. Reikia veikti racionaliai ir sistemingai.
Fiksuokite viską. Darykite nuotraukas, vaizdo įrašus, saugokite visą susirašinėjimą, surašykite įvykių chronologiją. Visa tai bus reikalinga vėliau.
Kreipkitės raštu. Jei turite pretenziją pardavėjui, bankui ar draudikui – rašykite oficialų laišką (rekomenduojamu paštu su įteikimo patvirtinimu). Žodinis skambutis nieko nereiškia teisiškai.
Ieškokite taikaus sprendimo. Teismas – tai paskutinė priemonė. Jis ilgas, brangus ir nervų ėdantis. Pabandykite susitarti taikiai – gal pardavėjas sutiks padengti dalį remonto išlaidų, gal draudikas pasiūlys kompromisą.
Konsultuokitės su advokatu. Taip, vėl advokatas. Bet jei problema rimta, be jo neišsiversite. Geras nekilnojamojo turto teisės specialistas gali sutaupyti jums ne tik pinigų, bet ir metų gyvenimo.
Dar vienas dalykas – Valstybinė vartotojų teisių apsaugos tarnyba. Jei manote, kad jūsų teisės buvo pažeistos, galite kreiptis į juos. Jie gali padėti tarpininkauti ginče ar net pradėti patikrinimą. Tai nemokama paslauga.
Ką darytumėt dabar, žinodami tai, ką žinote
Žinot, jei galėčiau grįžti atgal ir patarti sau prieš pirmą būsto pirkimą, pasakyčiau: nesiskubink ir nebijokie atrodyti įkyrus. Klausinėk, tikrink, reikalauk paaiškinimų. Jei kas nors tau sako „tai standartinė praktika” ar „visi taip daro” – tai dar nereiškia, kad tai gerai tau.
Investuok į specialistus. Advokatas, nepriklausomas ekspertas, gal net finansų konsultantas – tai ne išlaidos, tai investicija į savo ramybę. Aš dabar visada taip darau, ir nė karto nesigailėjau.
Skaityk sutartis. Taip, jos nuobodžios ir pilnos juridinio žargono. Bet jei ko nors nesupranti – klausk, kol supratai. Geriau atrodyti kvailas dabar, nei jaustis kvailiu vėliau, kai kažkas nutiks.
Ir pats svarbiausias dalykas – pasitikėk savo instinktu. Jei kažkas atrodo per gera, kad būtų tiesa, greičiausiai taip ir yra. Jei jauti, kad kažkas ne taip, net jei negali paaiškinti kodėl – sustok ir išsiaiškink. Mano didžiausi perlai buvo tada, kai ignoravau tą vidinį balsą, kuris sakė „palaukt, čia kažkas keista”.
Būsto pirkimas – tai vienas didžiausių finansinių sprendimų gyvenime. Verta skirti laiko ir pastangų, kad viskas būtų padaryta teisingai. Nes kai viskas gerai – tai nuostabu. Bet kai ne – tai košmaras, kuris gali tęstis metus ar net ilgiau. Tad būkite budrūs, būkite smalsūs ir nebijokite ginti savo teisių. Juk tai jūsų pinigai, jūsų būstas ir jūsų ateitis.
