Kodėl nekilnojamojo turto pirkimas – tai ne tik emocijos
Pirkti būstą ar kitą nekilnojamąjį turtą – tai vienas didžiausių finansinių sprendimų gyvenime. Dažnai žmonės, radę svajonių butą ar namą, pasiduoda emocijoms ir pamiršta apie svarbius teisinius niuansus. O vėliau tenka graužtis nagus, kai paaiškėja, kad namas turi paslėptų skolų, butas įkeistas bankui, arba pardavėjas iš viso neturėjo teisės juo disponuoti.
Statistika rodo, kad apie 15-20 procentų nekilnojamojo turto sandorių Lietuvoje susiduria su įvairiomis teisinėmis problemomis. Tai nereiškia, kad visi jie baigiasi teisme, bet rūpesčių ir papildomų išlaidų tikrai nesulaukia. Todėl verta žinoti, kaip apsaugoti save nuo galimų nemalonumų ir kokių klaidų vengti.
Dokumentų tikrinimas – ne formalumas, o būtinybė
Pirmasis ir svarbiausias dalykas – kruopščiai patikrinti visus dokumentus. Ne tik juos pažiūrėti, bet tikrai įsiskaityti ir suprasti, ką jie reiškia. Nekilnojamojo turto registre reikia patikrinti ne tik dabartinį savininką, bet ir visą turto istoriją – kas jį valdė anksčiau, ar nebuvo ginčų, ar nėra įkeitimų ar areštų.
Viena dažniausių klaidų – pasitikėti tik pardavėjo pateiktais dokumentais. Jis gali parodyti jums gražiai atrodančius popierius, bet tikroji situacija registre gali būti visai kitokia. Nekilnojamojo turto registras yra viešas, ir bet kas gali gauti išrašą. Tai kainuoja vos keliolika eurų, bet gali sutaupyti dešimtis tūkstančių.
Būtinai patikrinkite:
- Ar pardavėjas tikrai yra įregistruotas kaip savininkas
- Ar nėra įkeitimų bankams ar kitiems kreditoriams
- Ar nėra teismo sprendimų dėl turto arešto
- Ar nėra įregistruotų servitutų ar kitų apribojimų
- Kada ir kaip dabartinis savininkas įgijo šį turtą
Jei pastebite, kad turtas per pastaruosius metus keletą kartų keitė savininkus – tai turėtų sukelti įtarimą. Galbūt tai normali situacija, bet galbūt ir ne. Verta pasidomėti priežastimis.
Kada advokatas tampa ne prabanga, o būtinybe
Daugelis žmonių mano, kad advokato paslaugos – tai perteklinės išlaidos. Ypač jei sandoris atrodo paprastas: perki butą iš statybos bendrovės ar per patikimą agentūrą. Bet praktika rodo, kad net ir tokiais atvejais gali kilti problemų.
Advokatas ne tik patikrina dokumentus, bet ir parengia ar peržiūri pirkimo-pardavimo sutartį, užtikrina, kad joje būtų įrašytos visos būtinos sąlygos, apsaugančios jūsų interesus. Jis taip pat gali pastebėti tokius niuansus, kurių paprastas žmogus tiesiog nežinos.
Pavyzdžiui, sutartyje turi būti aiškiai nurodyta, kas atsitiks, jei pardavėjas nespės išsiregistruoti iš buto iki nustatyto termino. Arba kas bus, jei paaiškės, kad bute yra paslėptų defektų. Be advokato tokios sąlygos dažnai lieka neapibrėžtos, o vėliau tenka ginčytis teisme.
Taip, advokato paslaugos kainuoja. Paprastam sandoriui gali tekti sumokėti nuo 300 iki 1000 eurų. Bet palyginkite tai su buto kaina – tai tik maža dalis. O jei advokatas padės išvengti bent vienos rimtos problemos, jo paslaugos atsipirks šimteriopai.
Pirkimo-pardavimo sutartis: į ką atkreipti dėmesį
Sutartis – tai pagrindinis dokumentas, kuris apsaugo jūsų teises. Deja, daugelis žmonių ją pasirašo net neįsiskaitę, pasitikėdami, kad „čia standartinė sutartis, visi taip pasirašo”. Bet standartinė sutartis dažnai apsaugo pardavėją, o ne pirkėją.
Būtinai sutartyje turi būti nurodytos šios sąlygos:
Turto būklė ir defektai. Jei perkate naudotą būstą, sutartyje turi būti įrašyta, kokios būklės jis yra, kokie žinomi defektai. Jei pardavėjas teigia, kad defektų nėra – tai irgi turi būti įrašyta. Tuomet, jei vėliau paaiškės, kad jis slėpė rimtus trūkumus, galėsite reikalauti kompensacijos.
Mokėjimo tvarka. Kaip ir kada bus pervedami pinigai? Ar visa suma iš karto, ar dalimis? Kokios garantijos, kad pardavėjas neišnyks su jūsų pinigais? Saugiausias būdas – naudoti notaro depozito sąskaitą. Pinigai pervedami notarui, ir jis juos atiduoda pardavėjui tik tada, kai sandoris užregistruojamas.
Turto perdavimo terminas. Kada tiksliai turėsite galimybę persikelti į įsigytą būstą? Ką darysite, jei pardavėjas vilkins išsikraustymo procesą? Sutartyje gali būti numatyta bauda už kiekvieną pavėluotą dieną.
Komunalinių paslaugų skolos. Kas atsako už skolas, susikaupusias iki sandorio? Paprastai – pardavėjas, bet tai turi būti aiškiai įrašyta. Geriausia, jei pardavėjas pateiks pažymas iš visų komunalinių paslaugų teikėjų, kad skolų nėra.
Ką daryti su įkeistais objektais
Kartais žmonės perka butus ar namus, kurie dar yra įkeisti bankui. Tai nėra draudžiama, bet reikia būti ypač atsargiems. Teoriškai pardavėjas turėtų iš gautų pinigų padengti paskolą ir tik tada perleisti turtą jums. Bet praktiškai gali nutikti įvairių dalykų.
Saugiausias variantas – kai sandoris vyksta su banko dalyvavimu. Jūs pervediete pinigus į notaro depozito sąskaitą, iš ten reikiama suma nueina bankui paskolos grąžinimui, likutis – pardavėjui, ir tik tada registruojamas nuosavybės teisių perdavimas. Taip visi yra apsaugoti.
Jei pardavėjas siūlo kitokį variantą – pavyzdžiui, kad jūs pervestumėte jam pinigus, o jis pats atsiskaitys su banku – būkite labai atsargūs. Geriau tokio sandorio iš viso nedaryti arba bent jau pasitarti su advokatu ir įsitikinti, kad sutartyje yra visos būtinos apsaugos priemonės.
Dar vienas niuansas – įsitikinkite, kad pardavėjas neturi kitų skolų, dėl kurių turtas galėtų būti areštuotas. Jei žmogus turi didelių įsiskolinimų, kreditoriai gali kreiptis į teismą ir uždrausti jam disponuoti turtu. Jei tai įvyks jau po to, kai jūs sumokėsite pinigus, bet dar nebus užregistruotas sandoris – galite likti ir be pinigų, ir be turto.
Statybos bendrovių bankrotai ir nebaigti objektai
Pirkti būstą iš statybos bendrovės naujai statomame name – tai populiarus pasirinkimas. Dažnai tokie butai būna pigesni nei antrinėje rinkoje. Bet čia slypi ir didžiausi pavojai.
Pastaraisiais metais Lietuvoje bankrutavo ne viena statybos bendrovė, palikdama žmones su neužbaigtais namais ir prarastais pinigais. Kai kurie žmonės buvo sumokėję visą buto kainą, bet taip ir negavo nei buto, nei pinigų atgal.
Kaip apsisaugoti? Pirma, rinkitės patikimas, ilgai rinkoje veikiančias bendroves. Pasidomėkite jų ankstesniais projektais – ar juos užbaigė laiku, ar nebuvo problemų. Antra, neskubėkite mokėti visą sumą iš karto. Geriausia mokėti dalimis, pagal statybų eigą. Trečia, patikrinkite, ar bendrovė turi finansines garantijas – pavyzdžiui, banko garantiją, kuri užtikrintų jūsų pinigų grąžinimą, jei projektas žlugtų.
Dar vienas svarbus dalykas – sutartyje turi būti aiškiai nurodyta, kada bus baigtas namas ir perduotas butas. Jei bendrovė vėluoja – turi būti numatytos baudos. Deja, daugelis standartinių sutarčių šių sąlygų neturi arba jos suformuluotos taip miglotai, kad praktiškai neveikia.
Bendrasavininkystė ir jos spąstai
Jei perkate turtą kartu su kuo nors – sutuoktiniu, partneriu, verslo partneriu – būtinai iš anksto aptarkite ir sutartyje užfiksuokite, kaip bus dalijamos nuosavybės teisės ir kas nutiks, jei santykiai pablogės.
Lietuvoje egzistuoja kelios bendrasavininkystės formos: bendroji jungtinė nuosavybė (dažniausiai tarp sutuoktinių) ir bendroji dalinė nuosavybė (kai kiekvienas turi konkrečią dalį). Kiekviena turi savo ypatumus ir pasekmes.
Bendroji jungtinė nuosavybė reiškia, kad abu savininkai turi vienodas teises į visą turtą, nepriklausomai nuo to, kas ir kiek įnešė pinigų. Jei išsiskirsite – turtas bus dalijamas pusiau, nebent sudarėte priešvestuvinę sutartį ar kitaip susitarėte.
Bendroji dalinė nuosavybė leidžia tiksliai apibrėžti kiekvieno dalį. Pavyzdžiui, vienas turi 70 procentų, kitas – 30. Tai gali būti naudinga, jei įnašai nevienodi arba jei norite apsisaugoti nuo galimų ginčų ateityje.
Svarbu suprasti, kad bendrasavininkas negali tiesiog parduoti savo dalies kam nori. Kiti bendrasavininkai turi pirmumo teisę ją įsigyti. Tai gali komplikuoti situaciją, jei santykiai pablogės ir norėsite „išsipirkti” vienas kitą.
Mokesčiai ir išlaidos, apie kurias pamirštama
Perkant nekilnojamąjį turtą, reikia mokėti ne tik jo kainą. Yra ir kitų išlaidų, apie kurias žmonės dažnai pamiršta ar nežino.
Notaro paslaugos. Nekilnojamojo turto sandoriai turi būti patvirtinti notaro. Notaro mokestis priklauso nuo sandorio sumos ir paprastai sudaro nuo 100 iki 500 eurų. Jei naudojate notaro depozito sąskaitą – dar papildomai apie 50-100 eurų.
Registravimo mokestis. Kad sandoris būtų teisiškai galiojantis, jis turi būti įregistruotas Nekilnojamojo turto registre. Tai kainuoja apie 40-60 eurų.
Nekilnojamojo turto įsigijimo mokestis. Jei perkate būstą, kuris nėra jūsų pirmasis, gali tekti mokėti 15 procentų mokestį nuo turto vertės, viršijančios 150 000 eurų. Tai nemažai pinigų, todėl verta iš anksto paskaičiuoti.
Tarpininkavimo mokestis. Jei perkate per nekilnojamojo turto agentūrą, jos paslaugos paprastai kainuoja 2-5 procentus nuo sandorio sumos. Kartais moka pardavėjas, kartais pirkėjas, o kartais – abu. Tai turi būti aptarta iš anksto.
Advokato paslaugos. Kaip jau minėjome, tai gali kainuoti nuo 300 iki 1000 eurų ar daugiau, priklausomai nuo sandorio sudėtingumo.
Visa tai sudėjus, papildomos išlaidos gali siekti kelis tūkstančius eurų. Todėl planuodami biudžetą, būtinai įtraukite ir šias sumas.
Kai sandoris įvyko: paskutiniai, bet ne mažiau svarbūs žingsniai
Pasirašėte sutartį, sumokėjote pinigus, gavote raktus – atrodo, viskas baigta. Bet dar ne visai. Yra keletas dalykų, kuriuos būtina padaryti, kad tikrai būtumėte apsaugoti.
Pirma, įsitikinkite, kad nuosavybės teisės tikrai užregistruotos jūsų vardu. Kartais pasitaiko techninių klaidų ar delsos, ir registracija užtrunka ilgiau nei tikėtasi. Kol esate neįregistruotas kaip savininkas, jūsų teisės nėra pilnai apsaugotos.
Antra, perregistruokite komunalines paslaugas savo vardu. Susisiekite su elektros, dujų, vandens tiekėjais, interneto ir TV operatoriais. Tai svarbu ne tik tam, kad gautumėte sąskaitas, bet ir tam, kad būtų aišku, jog už ankstesnes skolas atsakingas buvęs savininkas, ne jūs.
Trečia, apdrausti turtą. Nors tai nėra privaloma (išskyrus atvejus, kai turite hipotekinę paskolą), bet labai rekomenduotina. Gaisras, potvynis ar kiti nelaimingi atsitikimai gali sunaikinti jūsų investiciją. Draudimas kainuoja santykinai nedaug – paprastai apie 0,1-0,3 procento turto vertės per metus.
Ketvirta, jei pirkote butą daugiabučiame name, susipažinkite su bendrijos veikla. Sužinokite, kokie yra metiniai mokesčiai, ar nėra planuojamų didelių remontų, kaip priimami sprendimai. Kartais pasitaiko, kad žmonės perka butą, o po kelių mėnesių sužino, jog reikės mokėti kelis tūkstančius eurų už stogo ar fasado remontą.
Penkta, jei pirkote namą su sklypu, patikrinkite ribas. Geriausiai pasikviesti geodezininkus, kurie tiksliai nustatys, kur baigiasi jūsų žemė ir prasideda kaimyno. Tai padės išvengti ginčų ateityje. Taip pat įsitikinkite, kad turite visus reikalingus leidimus – pavyzdžiui, jei name buvo daromi perplanavimo darbai, jie turėjo būti suderinti su atitinkamomis institucijomis.
Ir pagaliau – nesiskubėkite daryti didelių investicijų į remontą ar rekonstrukciją, kol nepragyvensite naujame būste bent kelis mėnesius. Per tą laiką gali paaiškėti dalykų, kurių iš pradžių nepastebėjote – pavyzdžiui, kad žiemą kambarys labai šalta, arba kad kaimynai iš viršaus labai triukšmingi. Geriau pirmiausia įsitikinti, kad viskas gerai, o tik tada investuoti dideles sumas.
Nekilnojamojo turto pirkimas – tai sudėtingas procesas, kuriame slypi daug galimų spąstų. Bet jei žinosite, į ką atkreipti dėmesį, kokių klaidų vengti ir kada pasitelkti specialistų pagalbą, galėsite apsaugoti savo teises ir išvengti nemalonių staigmenų. Svarbiausia – neskubėti, viską kruopščiai patikrinti ir nepasiduoti vien emocijoms. Tada jūsų svajonių būstas taps tikrai jūsų, be jokių teisinių komplikacijų.
