Kodėl nekilnojamojo turto pirkimas – ne tik emocijų, bet ir rizikos kelionė
Nekilnojamojo turto pirkimas daugeliui žmonių yra vienas didžiausių finansinių sprendimų gyvenime. Tačiau būtent dėl šios priežasties – dėl didelių pinigų sumų ir emocinio įsitraukimo – pirkėjai dažnai tampa lengvu grobiu nesąžiningiems pardavėjams, nepatyrusių tarpininkų klaidoms ar net savo pačių neapgalvotiems sprendimams. Realybė tokia, kad Lietuvoje nekilnojamojo turto rinka vis dar nėra tobula, o teisinė apsauga, nors ir egzistuoja, ne visada veikia taip sklandžiai, kaip norėtųsi.
Problema ta, kad daugelis žmonių į būsto pirkimą žiūri per rožinius akinius. Radus tinkamą butą ar namą, emocijos užgožia protą, ir štai jau pasirašoma preliminari sutartis, sumokamas avansas, o apie galimas pasekmes pagalvojama tik tada, kai jau per vėlu. Statistika rodo, kad kasmet Lietuvoje užregistruojama šimtai ginčų dėl nekilnojamojo turto sandorių, o tikrasis skaičius problemų, kurios neišeina į viešumą, gali būti dar didesnis.
Dokumentų patikrinimas: kur slypi velnias
Pirmasis ir pagrindinis dalykas, kurį reikia suprasti – dokumentai yra viskas. Tačiau ne bet kokie dokumentai, o teisingi, galiojantys ir atitinkantys realią situaciją. Čia ir prasideda problemos, nes daugelis pirkėjų tiesiog pasitiki tuo, ką jiems parodo pardavėjas ar nekilnojamojo turto agentas.
Nuosavybės teisių patikrinimas Nekilnojamojo turto registre yra būtinas, bet ne pakankamas žingsnis. Taip, jūs pamatysite, kas oficialiai yra savininkas, bet nepamatysite visko. Pavyzdžiui, gali būti užregistruoti įkeitimai, areštai, servitutai ar kitos apribojimų rūšys, kurios vėliau gali tapti nemaloniu siurprizu. Dar blogiau – kai kurie apribojimai gali būti registruojami su vėlavimu, todėl net ir šviežia ištrauka iš registro ne visada garantuoja, kad po savaitės ten neatsiras kažkas naujo.
Būtina patikrinti ne tik paties turto statusą, bet ir pardavėjo tapatybę bei jo teisę disponuoti turtu. Pasitaiko atvejų, kai pardavėjas nėra vienintelis savininkas, o kiti bendraturčiai apie pardavimą nė nežino. Arba kai turtas įsigytas santuokoje, bet sutuoktinio sutikimas pardavimui nebuvo gautas – toks sandoris gali būti pripažintas negaliojančiu.
Techninis turto tikrinimas taip pat neturėtų būti ignoruojamas. Daugelis pirkėjų apsiriboja vizualiniu apžiūrėjimu, tačiau tai – kritinė klaida. Senos komunikacijos, paslėpti konstrukcijų defektai, drėgmė sienose, netinkama elektros instaliacija – visa tai gali pareikalauti dešimčių tūkstančių eurų investicijų jau po pirkimo. Profesionalaus statybos eksperto iškvietimas kainuoja keletą šimtų eurų, bet gali sutaupyti dešimtis kartų daugiau.
Sutarčių pasirašymas: kada reikia sustoti ir pagalvoti
Preliminari pirkimo-pardavimo sutartis – štai kur dažniausiai daromos lemtingos klaidos. Žmonės mano, kad tai tik formalumas, bet realybė tokia, kad ši sutartis yra teisiškai privaloma ir gali turėti rimtų pasekmių. Ypač kai kartu su ja pervedamas solidus avansas.
Avansas ar užstatas – reikia žinoti skirtumą. Avansas yra paprasčiausias išankstinis mokėjimas, kuris įskaičiuojamas į galutinę kainą. Užstatas – tai sutartinė priemonė, kuri garantuoja sutarties įvykdymą. Jei pirkėjas atsisako sandorio be pagrįstos priežasties, užstatas lieka pardavėjui. Jei pardavėjas atsisako – jis privalo grąžinti dvigubą užstato sumą. Skamba gerai, bet praktikoje įrodyti, kas kaltas dėl sutarties neįvykdymo, gali būti sudėtinga ir brangu.
Dažna klaida – pasirašyti preliminarią sutartį su sąlyga, kad bus gautas banko kreditas, bet neįtraukti konkrečių terminų ir sąlygų. Pavyzdžiui, jei sutartyje nerašoma, per kiek laiko pirkėjas turi pateikti banko atsakymą, pardavėjas gali laukti neribotą laiką arba, atvirkščiai, reikalauti nedelsiant vykdyti sutartį, nors bankas dar net nepradėjo nagrinėti paraiškos.
Dar viena problema – neaiškios ar dviprasmiškos sutarties sąlygos. „Turtas perduodamas tokios būklės, kokios yra” – tokia formuluotė gali reikšti bet ką. Jei po pirkimo paaiškėja rimtų defektų, įrodyti pardavėjo kaltę bus beveik neįmanoma. Todėl sutartyje būtina detaliai aprašyti turto būklę, įtraukti konkrečius parametrus, nurodyti, kas įeina į pardavimo kainą (baldai, technika, kiti daiktai).
Notaro vaidmuo: ar tikrai jis apsaugo jūsų interesus
Daugelis žmonių mano, kad notaras – tai garantija, jog viskas bus gerai. Iš dalies tai tiesa, bet tik iš dalies. Notaras tikrai patikrina dokumentus, patvirtina šalių tapatybes, užtikrina, kad sandoris atitinka įstatymus. Tačiau notaras nėra jūsų advokatas ir neatstovauja jūsų interesams.
Notaro pareiga – užtikrinti sandorio teisėtumą, o ne jo tikslumą ar naudingumą jums. Jei sutartyje yra sąlygų, kurios jums nepalankios, bet formaliai teisėtos, notaras tiesiog patvirtins tokią sutartį. Jis neįsigilins, ar kaina yra adekvati, ar turtas tikrai vertas tų pinigų, ar nėra paslėptų defektų.
Be to, notarai dirba skirtingai. Kai kurie tikrai kruopščiai viską patikrina, pasikonsultuoja, paaiškina rizikas. Kiti – tiesiog atlieka formalias procedūras ir tiek. Pasirinkti patikimą notarą yra svarbu, tačiau net ir geriausias notaras neatliks už jus viso darbo. Jūs patys turite žinoti, ko norite, ir užduoti teisingus klausimus.
Dar vienas aspektas – notaro paslaugų kaina. Nors tarifai yra reglamentuoti, galutinė suma gali skirtis priklausomai nuo sandorio sudėtingumo ir papildomų paslaugų. Kartais žmonės renkasi pigesnį notarą, bet gauna ir atitinkamą paslaugų kokybę. Čia taupyti nėra protinga.
Banko kreditas ir jo sąlygos: ne viskas, kas blizga, yra auksas
Jei perkate nekilnojamąjį turtą su banko kreditu, tai prideda dar vieną sudėtingumo lygį. Bankas tampa trečiąja šalimi sandoryje, ir jo interesai ne visada sutampa su jūsų interesais.
Pirmiausia, bankas įkeis įsigyjamą turtą. Tai reiškia, kad jei negalėsite mokėti kredito, bankas turės teisę parduoti jūsų būstą. Tai atrodo savaime suprantama, bet ne visi supranta, kad įkeitimo sąlygos gali būti gana griežtos. Pavyzdžiui, be banko sutikimo negalėsite parduoti ar net nuomoti turto.
Kredito sutartyje būna daug smulkaus šrifto, kurį niekas neskaito. Ten gali būti numatyta, kad bankas turi teisę vienašališkai keisti palūkanų normą tam tikrais atvejais, arba kad už ankstesnį kredito grąžinimą teks mokėti baudas. Kai kurie bankai įtraukia sąlygas dėl papildomų mokesčių už kredito administravimą, draudimo įmokas ir pan.
Dar viena problema – turto vertinimas. Bankas užsako nepriklausomą turto vertinimą, bet ši vertė ne visada atitinka rinkos kainą. Jei vertinimas bus mažesnis nei pirkimo kaina, bankas gali atsisakyti finansuoti visą sumą arba pareikalaus didesnio pradinio įnašo. Todėl prieš pasirašant preliminarią sutartį verta pasikonsultuoti su banku, ar jis iš principo sutiks finansuoti konkretų objektą.
Mokesčiai ir administracinės naštos: kiek iš tikrųjų kainuoja pirkimas
Nekilnojamojo turto pirkimas – tai ne tik pirkimo kaina. Yra daug papildomų išlaidų, kurias reikia numatyti iš anksto, kad vėliau nebūtų nemalonių siurprizų.
Notaro paslaugos, kaip minėjau, kainuoja. Priklausomai nuo sandorio vertės, tai gali būti nuo kelių šimtų iki kelių tūkstančių eurų. Nekilnojamojo turto registro mokestis už nuosavybės teisių registravimą – dar vienas privalomas mokėjimas. Jei perkate su kreditu, pridėkite ir įkeitimo registravimo mokestį.
Nekilnojamojo turto įsigijimo mokestis (NTĮM) – tai 5% nuo turto vertės mokestis, kurį moka pirkėjas. Tiesa, yra išimčių: pavyzdžiui, jei perkate pirmą būstą ir atitinkate tam tikrus kriterijus, galite būti atleisti nuo šio mokesčio. Bet sąlygos yra gana griežtos, ir ne visi joms atitinka.
Jei perkate butą naujame name iš vystytojo, pridėkite PVM – tai dar 21% prie kainos. Tiesa, daugelis vystytojų nurodo kainas jau su PVM, bet verta pasitikrinti.
Nekilnojamojo turto agentas taip pat nori savo dalies. Jei naudojatės agento paslaugomis, jo komisinis atlyginimas paprastai yra 2-5% nuo sandorio vertės. Kartais jį moka pardavėjas, kartais – pirkėjas, o kartais – abu. Tai reikia išsiaiškinti iš anksto.
Dar yra draudimas. Jei perkate su kreditu, bankas pareikalaus turto draudimo nuo gaisro ir kitų rizikų. Tai kainuoja keletą šimtų eurų per metus. Kai kurie bankai taip pat reikalauja gyvybės draudimo, kuris gali būti dar brangesnis.
Dažniausios apgavystės schemos ir kaip jų išvengti
Nekilnojamojo turto rinka, deja, pritraukia ir nesąžiningų veikėjų. Yra keletas klasikinių apgavystės schemų, apie kurias verta žinoti.
„Dvigubas pardavimas” – tai kai pardavėjas tą patį turtą bando parduoti keliems pirkėjams vienu metu. Kiekvienas sumoka avansą, bet registruojamas tik vienas sandoris. Kiti pirkėjai lieka su tuščiomis kišenėmis ir ilgais teismo procesais. Apsisaugoti galima tik vienu būdu – kuo greičiau registruoti sandorį Nekilnojamojo turto registre. Preliminarios sutarties registravimas taip pat suteikia tam tikrą apsaugą.
„Paslėpti defektai” – pardavėjas sąmoningai slepia rimtus turto trūkumus. Pavyzdžiui, užteplioja pelėsį prieš apžiūrą, paslepia drėgmės pėdsakus, nutyli apie kaimynų konfliktus ar būsimus statybų projektus šalia. Čia padeda tik kruopštus tikrinimas ir profesionalaus eksperto paslaugos.
„Netikri dokumentai” – retesnis, bet pavojingesnis variantas. Sukčiai gali pateikti suklastotus dokumentus, patvirtinančius nuosavybės teises. Apsisaugoti galima tik tiesiogiai patikrinus informaciją Nekilnojamojo turto registre ir kruopščiai patikrinant visų dokumentų autentiškumą.
„Fiktyvios įmonės” – kai turtas parduodamas per neegzistuojančią ar netrukus likviduojamą įmonę. Po sandorio paaiškėja, kad reikalauti ko nors iš pardavėjo nebeįmanoma, nes jo tiesiog nebėra. Todėl visada patikrinkite pardavėjo (jei tai juridinis asmuo) statusą Juridinių asmenų registre.
Ką daryti, kai viskas jau nutiko: teisių gynimo būdai
Jei, nepaisant visų atsargumo priemonių, kažkas nuėjo ne taip, svarbu žinoti, kokias teises turite ir kaip jas ginti.
Pirmiausia, bandykite išspręsti problemą taikiai. Daugelis ginčų gali būti išspręsti derybų keliu, be teismo. Jei pardavėjas ar kita šalis yra bent kiek sąžininga, ji gali sutikti ištaisyti klaidas ar kompensuoti nuostolius. Rašytinis pretenzijos pateikimas – pirmasis žingsnis. Jame aiškiai išdėstykite problemą, nurodykite, ko reikalaujate, ir nustatykite terminą atsakymui.
Jei taikios derybos nepadeda, kitas žingsnis – mediacija. Tai alternatyvus ginčų sprendimo būdas, kai neutralus tarpininkas padeda šalims rasti kompromisą. Mediacija yra greitesnė ir pigesnė nei teismas, ir daugeliu atvejų veiksminga.
Teismas – paskutinė instancija, kai visi kiti būdai nepadėjo. Teisminiai procesai dėl nekilnojamojo turto gali trukti metus ar net ilgiau, ir jie tikrai nėra pigūs. Reikės advokato, o tai – papildomos išlaidos. Be to, net ir laimėjus bylą, nėra garantijos, kad sprendimą pavyks įvykdyti. Jei atsakovas neturi turto ar pajamų, jūs liekate su popieriniu sprendimu, bet be realios kompensacijos.
Dar viena galimybė – kreiptis į Valstybinę vartotojų teisių apsaugos tarnybą, jei perkate iš profesionalaus pardavėjo (vystytojo, nekilnojamojo turto agentūros). Jie gali padėti išspręsti ginčą arba nukreipti į tinkamas institucijas.
Svarbu nepraleisti senaties terminų. Daugeliu atvejų reikalavimų dėl sutarties pažeidimo senaties terminas yra 3 metai. Jei per tą laiką nesikreipsite į teismą, prarasite teisę reikalauti kompensacijos.
Kai pinigai išleisti, o ramybė neįsigyta: kaip gyventi toliau
Taigi, ką turime? Nekilnojamojo turto pirkimas Lietuvoje – tai sudėtingas procesas, kupinas potencialių spąstų. Sistema teoriškai veikia, bet praktikoje daug kas priklauso nuo jūsų pačių budrumu ir pasiruošimo.
Svarbiausia – neskubėti. Emocijos yra blogos patarėjos, kai kalbama apie didelius pinigus. Radus tinkamą būstą, natūralu nori kuo greičiau jį įsigyti, kol kas nors kitas to nepadarė. Bet būtent šis skubėjimas ir veda į klaidas. Geriau praleisti vieną gerą variantą, nei įsigyti problemų pilną turtą.
Antra – investuokite į profesionalią pagalbą. Advokatas, statybos ekspertas, nepriklausomas turto vertintojas – tai atrodo kaip papildomos išlaidos, bet iš tikrųjų tai – investicija į jūsų ramybę. Kelių šimtų eurų sutaupymas dabar gali kainuoti dešimtis tūkstančių vėliau.
Trečia – skaitykite viską, ką pasirašote. Visus dokumentus, visas sutartis, visus priedus. Jei ko nors nesuprantate – klauskite. Jei kas nors atrodo įtartina – tikrinkite. Niekada nepasirašykite dokumento, kurio nesuprantate, net jei kita šalis skuba ir sako, kad „viskas gerai, tai tik formalumas”.
Ketvirta – būkite realistai. Nekilnojamojo turto rinka nėra tobula, ir rizikos visada yra. Net ir atlikus viską teisingai, gali nutikti netikėtų dalykų. Svarbu turėti finansinį rezervą nenumatytiems atvejams ir būti pasiruošusiems, kad ne viskas gali būti taip sklandžiai, kaip planuojama.
Ir pagaliau – pasitikėkite savo instinktais. Jei kažkas atrodo per gerai, kad būtų tiesa, greičiausiai taip ir yra. Jei pardavėjas ar agentas spaudžia priimti sprendimą greitai, nesuteikte laiko pagalvoti – tai raudonas signalas. Sąžiningi žmonės supranta, kad tokiam sprendimui reikia laiko, ir neprieštarauja, jei norite papildomai viską patikrinti.
Nekilnojamojo turto pirkimas gali būti ir džiugus įvykis, ir košmaras – viskas priklauso nuo to, kaip pasirengsite ir kaip elgsitės proceso metu. Informuotas ir atsargus pirkėjas turi daug didesnę tikimybę išvengti problemų ir įsigyti turtą, kuris teiks džiaugsmą, o ne galvos skausmą.
