Kodėl verta rimtai pasiruošti prieš perkant būstą
Žinot, kai pirmą kartą pirkau butą, maniau, kad viskas bus paprasta – pasirašai dokumentus, perveди pinigus ir viskas. Kaip gi aš klydau! Nekilnojamojo turto pirkimas yra viena iš didžiausių finansinių investicijų gyvenime, ir čia tikrai neverta pasikliauti vien sėkme ar pardavėjo žodžiais.
Realybė tokia, kad nekilnojamojo turto rinka Lietuvoje vis dar kupina spragų, kuriomis gali pasinaudoti nesąžiningi pardavėjai ar tarpininkai. Aš pats esu matęs situacijų, kai žmonės prarasdavo dešimtis tūkstančių eurų vien todėl, kad nepadarė kelių paprastų patikrinimų. Todėl šiame straipsnyje noriu pasidalinti praktiniais patarimais, kurie padės apsaugoti jūsų teises ir išvengti skaudžiausių klaidų.
Pirmiausia turite suprasti, kad jūsų teisės prasideda nuo to momento, kai tik pradedate svarstyti apie pirkimą. Net pirminiuose pokalbiuose su pardavėju ar agentu jau galite užfiksuoti svarbią informaciją, kuri vėliau gali tapti teisiniu pagrindu ginant savo interesus.
Dokumentų tikrinimas – ne formalumas, o būtinybė
Kai man nekilnojamojo turto agentas pirmą kartą pasakė, kad reikia tikrinti visus dokumentus, aš pagalvojau: „Na, jei jau parduoda, tai tikrai viskas tvarkoje”. Vėliau supratau, kad tai viena didžiausių klaidų, kurią gali padaryti pirkėjas.
Štai ką būtina patikrinti prieš perkant bet kokį nekilnojamąjį turtą:
Nuosavybės teisės patvirtinimas – tai pirmasis ir svarbiausias žingsnis. Turite gauti išrašą iš Nekilnojamojo turto registro. Šis dokumentas turi būti ne senesnis kaip 10 dienų. Jame turi būti aiškiai nurodyta, kad pardavėjas yra teisėtas savininkas. Jei matote kelis savininkus, o derasi tik vienas – tai jau raudona vėliavėlė.
Įkeitimų ir areštų tikrinimas – dažnai pasitaiko, kad butas yra įkeistas bankui arba ant jo yra uždėtas areštas dėl pardavėjo skolų. Jei nepatikrinsit, galite nusipirkti būstą, kurį vėliau turėsite atiduoti kreditorių reikalavimus tenkinančiam antstoliui. Aš žinau realų atvejį, kai šeima su dviem vaikais atsidūrė gatvėje būtent dėl šios priežasties.
Planavimo dokumentai – patikrinkite, ar butas ar namas atitinka planuose nurodytą paskirti. Kartais žmonės perplanuoja būstą nelegaliai, ir tai gali tapti jūsų problema. Viena mano pažįstama nusipirko butą su „pagerinta” planote – vėliau savivaldybė privertė grąžinti viską į pradinę būklę, o tai kainavo papildomus 15 tūkstančių eurų.
Sutarties sudarymas – kur slypi pavojai
Pirkimo-pardavimo sutartis – tai ne tik formalumas. Tai dokumentas, kuris apsaugo jūsų teises arba, priešingai, gali tapti spąstais, jei jį sudarysit neatsargiai.
Pirmiausia, niekada nepasitikėkite tik žodine sutartimi ar rankpinigių kvitu. Aš esu girdėjęs istorijų, kai žmonės sumokėdavo rankpinigius, o pardavėjas vėliau parduodavo tą patį būstą kitam pirkėjui už didesnę kainą. Teisiškai įrodyti ką nors tokiu atveju yra beveik neįmanoma, jei neturite tinkamai sudarytos išankstinės sutarties.
Kas turi būti sutartyje:
Tikslus turto aprašymas su visais identifikavimo duomenimis – unikaliu numeriu, adresu, plotu. Kartą mačiau sutartį, kur buvo nurodytas tik adresas be unikalaus numerio, ir vėliau paaiškėjo, kad tuo adresu yra du atskiri butai. Įsivaizduokit, kokia painiava!
Kaina turi būti nurodyta aiškiai ir nedviprasmiškai. Jei susitarėt dėl papildomų mokėjimų (pvz., už baldus ar techniką), tai irgi turi būti užfiksuota. Nepalikite nieko „žodiniam susitarimui”.
Turto perdavimo terminas ir sąlygos. Nurodykite konkrečią datą arba terminą, per kurį turtas turi būti perduotas. Taip pat aprašykite, kokioje būklėje jis turi būti perduotas. Jei perkate butą su baldais, išvardinkite juos sutartyje.
Garantijos ir pardavėjo atsakomybė – tai labai svarbu. Pardavėjas turi garantuoti, kad turtas neturi paslėptų trūkumų, kad nėra jokių teisinių pretenzijų iš trečiųjų asmenų. Jei po pirkimo paaiškės, kad pardavėjas slėpė esminius defektus, turėsite teisę reikalauti kompensacijos ar net nutraukti sutartį.
Notaro vaidmuo ir kodėl neverta čia taupyti
Kai sužinojau, kiek kainuoja notaro paslaugos, pirmoji mintis buvo: „Gal galima kaip nors apsieiti be jo?” Atsakymas – ne, negalima, ir tai gerai. Notaras yra ta nepriklausoma šalis, kuri tikrina visus dokumentus ir užtikrina, kad sandoris būtų teisėtas.
Bet štai ko daugelis nežino: notaras dirba ne tik pardavėjo, bet ir jūsų interesais. Jis privalo patikrinti visus dokumentus, įsitikinti, kad abi šalys supranta, ką pasirašo, ir kad niekas nėra verčiamas sudaryti sandorį prieš savo valią.
Prieš eidami pas notarą, paruoškite klausimus. Aš visada rekomenduoju paklausti:
– Ar visi pateikti dokumentai yra teisingi ir galiojantys?
– Ar yra kokių nors teisinių kliūčių šiam sandoriui?
– Kokios mano teisės, jei po pirkimo paaiškės paslėptų problemų?
– Ar sutartyje yra kokių nors neįprastų sąlygų, į kurias turėčiau atkreipti dėmesį?
Notaras privalo atsakyti į visus jūsų klausimus aiškiai ir suprantamai. Jei jaučiate, kad kažko nesuprantate – klauskite dar kartą. Nesijaudinkite, kad atrodysit neišmanantys – geriau dabar pasirodyt neišmanančiu, nei vėliau prarasti pinigus.
Dažniausios klaidos, kurias daro pirkėjai
Per savo praktiką esu matęs daugybę situacijų, kai žmonės patys sau kasa duobę. Štai kelios dažniausios klaidos:
Skubėjimas – tai klaida numeris vienas. Pardavėjas ar agentas sako: „Yra dar vienas susidomėjęs, reikia spręsti greitai!” Ir jūs, bijodami prarasti gerą pasiūlymą, priimate sprendimus nepasitikriną visų detalių. Atminkite: jei sandoris tikrai geras, jis nedingas per kelias dienas, kurias skirsit patikrinimams.
Pasitikėjimas tik agento žodžiais – nekilnojamojo turto agentai yra pardavėjai, ir jų tikslas – užbaigti sandorį. Tai nereiškia, kad visi yra nesąžiningi, bet jūs turite patys patikrinti visą informaciją. Jei agentas sako, kad „viskas tvarkoje”, paprašykite dokumentų, kurie tai patvirtina.
Nepakankamas būsto apžiūrėjimas – kartą mano draugas nusipirko butą, apžiūrėjęs jį tik kartą, ir tai dar vakare, kai buvo įjungtas dirbtinis apšvietimas. Vėliau paaiškėjo, kad sienos turi drėgmės problemų, kurios vakare nebuvo matomos. Visada apžiūrėkite būstą bent du kartus, skirtingu paros metu, ir geriausia – su specialistu.
Neįvertintas kaimynystės faktorius – pats butas gali būti puikus, bet jei kaimynai triukšmauja, o name yra problemų su komunalinėmis paslaugomis, jūsų gyvenimas taps košmaru. Pasikalbėkite su būsimais kaimynais, pasiteiraukite apie namą ar rajoną vietos bendruomenės grupėse internete.
Finansinis nepasiruošimas – žmonės dažnai skaičiuoja tik būsto kainą, bet pamiršta apie papildomas išlaidas: notaro paslaugas, registravimo mokestį, galimus remonto darbus, mokesčius. Pasiruoškite, kad papildomai gali prireikti dar 5-10% nuo būsto kainos.
Ką daryti, jei kažkas nutiko ne taip
Net ir atlikus visus patikrinimus, gyvenime gali nutikti netikėtumų. Svarbiausia – nesipanikuoti ir žinoti, kokius žingsnius imtis.
Jei po pirkimo aptikote paslėptus defektus, kuriuos pardavėjas turėjo žinoti ir apie kuriuos neįspėjo – turite teisę kreiptis į teismą. Bet čia svarbu turėti įrodymų. Todėl visada:
Fotografuokite būstą prieš perėmimą ir iš karto po jo. Jei vėliau aptiksite problemų, galėsite įrodyti, kad jų nebuvo arba jos buvo paslėptos.
Surašykite detalų perdavimo-priėmimo aktą. Jame nurodykite visas pastebėtas problemas, net jei jos atrodo nereikšmingos. Jei pardavėjas atsisako pasirašyti tokį aktą – tai rimtas signalas, kad kažkas negerai.
Jei kyla ginčas dėl sutarties sąlygų vykdymo, pirmiausia pabandykite susitarti taikiai. Parašykite oficialų laišką (geriausia per notarą ar registruotu paštu), kuriame išdėstysite problemą ir savo reikalavimus. Dažnai žmonės sutinka spręsti problemą, kai supranta, kad jūs rimtai nusiteikę ginti savo teises.
Jei taikus susitarimas neįmanomas, kreipkitės į vartotojų teisių gynimo organizacijas arba advokatą, besispecializuojantį nekilnojamojo turto srityje. Taip, tai kainuos pinigų, bet jei ginčas dėl didelės sumos, tai apsimoka.
Kaip elgtis su nekilnojamojo turto agentais
Agentai gali būti puikūs pagalbininkai arba papildomas galvos skausmas – viskas priklauso nuo to, kaip su jais bendraujate ir ką iš jų tikitės.
Pirmiausia, supraskit, kad agentas dažniausiai atstovauja pardavėjo interesams, nes jam moka pardavėjas. Tai nereiškia, kad agentas jums meluos, bet tai reiškia, kad turite būti atsargūs ir patys tikrinti informaciją.
Kaip pasirinkti agentą:
Patikrinkite agento ir agentūros reputaciją internete. Paskaitykite atsiliepimus, pasiteiraukite pažįstamų. Jei agentūra veikia ilgai ir turi gerą reputaciją, tai geras ženklas.
Paprašykite agento pateikti licenciją ir patvirtinimą, kad jis turi profesinės atsakomybės draudimą. Taip, Lietuvoje tai nėra privaloma, bet rimtos agentūros tokį draudimą turi.
Viską fiksuokite raštu. Jei agentas pažada kažką – paprašykite, kad tai būtų užfiksuota el. laiške ar sutartyje. Žodiniai pažadai teisiškai beveik nieko nereiškia.
Nebijokite užduoti „kvailų” klausimų. Geras agentas supras, kad perkate būstą galbūt pirmą kartą gyvenime, ir kantriai viską paaiškins. Jei agentas erzinasi ar vengia atsakyti į klausimus – ieškokite kito.
Niekada nepasirašykite ekskluzyvumo sutarties su agentu, jei tik pradėjote ieškoti būsto. Tokia sutartis reiškia, kad galėsite pirkti tik per šį agentą, net jei patys rasite geresnį variantą. Tai labai riboja jūsų galimybes.
Specialūs atvejai: naujos statybos, aukcionai, paveldėtas turtas
Šios situacijos reikalauja papildomo dėmesio, nes jose rizika būna didesnė.
Naujos statybos būstai – čia pagrindinis pavojus yra statybų užbaigimo rizika. Užstrigę projektai, bankrutavę vystytojai – tai nėra retenybė. Todėl:
Patikrinkite vystytojo finansinę būklę ir reputaciją. Kiek projektų jis jau yra užbaigęs sėkmingai?
Įsitikinkite, kad yra statybos leidimas ir visi reikalingi dokumentai. Kai kurie vystytojai pradeda pardavinėti butus dar neturėdami visų leidimų.
Jei mokate išankstinį įnašą, įsitikinkite, kad pinigai yra saugomi atskiroje sąskaitoje (escrow). Taip jūsų pinigai bus apsaugoti, jei projektas žlugs.
Turto pirkimas iš varžytynių – gali būti gera galimybė nusipirkti pigiau, bet rizika irgi didesnė. Dažnai tokį turtą negalite tinkamai apžiūrėti prieš pirkdami, o po pirkimo gali paaiškėti daugybė problemų. Jei neturite patirties, geriau vengti tokių sandorių arba bent jau pasikonsultuoti su specialistu.
Paveldėtas turtas – čia svarbu įsitikinti, kad paveldėjimo procesas yra tinkamai užbaigtas ir visi paveldėtojai sutinka parduoti. Kartais pasitaiko, kad vienas iš paveldėtojų vėliau atsiranda ir pradeda ginčyti sandorį. Todėl reikalaukite pateikti paveldėjimo teisės liudijimą ir įsitikinkite, kad visi paveldėtojai pasirašo pardavimo sutartį.
Kai viskas susiklosto vietoje: kaip užtikrinti ramybę po pirkimo
Taigi, jūs padarėte viską teisingai – patikrinote dokumentus, atidžiai sudarėte sutartį, tinkamai užregistravote nuosavybės teises. Bet ir dabar dar yra keletas dalykų, kuriuos verta padaryti.
Pirma, išsaugokite visus dokumentus, susijusius su pirkimu. Ir ne tik originale, bet ir skaitmeninėje kopijoje, geriausia keliose vietose (kompiuteryje, debesyje, išorinėje laikmenoje). Šie dokumentai gali prireikti bet kada ateityje – pardavimui, paveldėjimui, ginčams su kaimynais ar savivaldybe.
Antra, apsidrauskit būstą. Taip, tai papildoma išlaida, bet ji gali išgelbėti nuo finansinės katastrofos, jei nutiks gaisras, potvynis ar kita nelaimė. Be to, jei ėmėte būsto paskolą, draudimas dažnai yra privalomas.
Trečia, užmegzkit gerus santykius su kaimynais ir namo bendrija (jei perkate butą). Daug problemų galima išspręsti paprasčiausiai gerai bendraujant. Be to, kaimynai gali įspėti apie būsimas problemas ar padėti jas spręsti.
Ketvirta, jei pirkote seną būstą, padarykite bent minimalų remontą ar apžiūrą. Geriau iš karto sužinoti apie galimas problemas ir jas išspręsti, nei laukti, kol jos išaugs į rimtą katastrofą. Ypač tai svarbu dėl elektros instaliacijos, vandentiekio ir šildymo sistemų.
Penkta, susipažinkit su savo teisėmis ir pareigomis kaip savininko. Pavyzdžiui, jei perkate butą, turite žinoti, kokios yra jūsų teisės ir pareigos namo bendrijoje, kaip priimami sprendimai, už ką turite mokėti. Daug ginčų kyla būtent dėl nežinojimo.
Ir paskutinis, bet ne mažiau svarbus dalykas – būkite budrūs. Jei pastebite kokių nors problemų ar keistų dalykų (pvz., kažkas bando užginčyti jūsų nuosavybės teises, kaimynai pradeda keistus remonto darbus, kurie gali pažeisti jūsų turtą), nedelsiant konsultuokitės su specialistais. Kuo anksčiau sureaguosite į problemą, tuo lengviau ją bus išspręsti.
Žinot, nekilnojamojo turto pirkimas tikrai nėra paprastas dalykas. Bet jei viską darysite atsakingai, kruopščiai tikrinsit informaciją ir nebijosit užduoti klausimų, tikimybė susidurti su rimtomis problemomis labai sumažėja. Taip, tai reikalauja laiko ir pastangų, bet mes kalbame apie vieną didžiausių investicijų jūsų gyvenime. Ar neverta skirti kelių savaičių, kad apsaugotumėte savo pinigus ir teises?
Pats svarbiausias patarimas, kurį galiu duoti – neskubėkit ir pasikliaukite ne tik kitų žodžiais, bet ir savo akimis bei dokumentais. Jei kažkas atrodo per gerai, kad būtų tiesa – greičiausiai taip ir yra. Jei jaučiate, kad kažkas negerai – pasitikėkit savo instinktu ir papildomai viską patikrinkit. Ir svarbiausia – nebijokite prašyti pagalbos iš profesionalų, kai to reikia. Geriau sumokėti kelis šimtus eurų už konsultaciją, nei vėliau prarasti tūkstančius dėl savo klaidos.
