Kodėl pirkėjai dažnai lieka nuskriausti
Nekilnojamojo turto rinka Lietuvoje – tai džiunglės, kuriose nesunku pasiklysti net patyrusiems keleiviams. Kiekvienais metais tūkstančiai žmonių įsigyja butus, namus ar sklypus, tikėdamiesi saugios investicijos ir ramybės. Tačiau realybė dažnai būna kitokia. Paslėpti defektai, neaiškūs teisiniai niuansai, netikėti trečiųjų asmenų reikalavimai – visa tai gali virsti tikra galvos skausena.
Pati didžiausia problema – informacijos stoka ir per didelis pasitikėjimas. Žmonės mano, kad jei sandorį tvirtina notaras, jei yra nekilnojamojo turto registras, tai jau viskas gerai. Bet praktika rodo ką kita. Notaras patikrina tik tai, kas yra dokumentuose, o ne faktinę situaciją. Registras taip pat nėra visagalis – jame gali būti neužfiksuoti svarbūs apribojimai ar ginčai.
Dar viena problema – emocinis sprendimų priėmimas. Kai žmogus pamato svajonių butą ar namą, protas dažnai išjungiamas. Norisi kuo greičiau sudaryti sandorį, kol kas nors kitas nepirko. Būtent šiuo momentu ir daromos didžiausios klaidos, kurios vėliau gali kainuoti dešimtis tūkstančių eurų.
Ką tikrai reikia patikrinti prieš perkant
Pirmiausia – dokumentai. Skamba banaliai, bet daugelis žmonių net nepaprašo pamatyti visų reikalingų dokumentų. O jų sąrašas nėra trumpas. Nuosavybės pažymėjimas iš registro – tai tik pradžia. Reikia išsiaiškinti, ar nėra įkeitimų, areštų, servitutų. Ar nekilnojamasis turtas nėra ginčo objektas teisme. Ar pardavėjas tikrai turi teisę jį parduoti.
Jei perkate butą daugiabučiame name, būtinai patikrinkite bendrijos finansinę būklę. Yra atvejų, kai žmonės nusiperka butą, o po mėnesio sužino, kad bendrija turi šimtatūkstantinę skolą ir dabar reikės mokėti papildomus mokesčius. Arba kad namas pripažintas avariniu ir laukia kapitalinis remontas.
Fizinė turto apžiūra – ne mažiau svarbi. Neužtenka vieną kartą apžiūrėti butą gražų saulėtą dieną. Geriau apsilankyti kelis kartus, skirtingu paros metu, skirtingomis oro sąlygomis. Pasikalbėkite su kaimynais – jie dažnai žino tai, ko pardavėjas niekada nepasakys. Ar nėra problemų su kaimynais, ar nebuvo potvynių rūsyje, kaip veikia šildymas žiemą.
Jei perkate namą su sklypu, situacija dar sudėtingesnė. Reikia tikrinti ne tik pastato būklę, bet ir komunikacijas, ribų planus, ar nėra servitutų, leidžiančių kitiems asmenims naudotis jūsų žeme. Būna atvejų, kai žmogus nusiperka sklypą, o vėliau sužino, kad per jį eina kaimyno privažiavimas arba kad dalį sklypo faktiškai naudoja kiti asmenys jau dešimtmečius.
Draudimo svarba ir jo rūšys
Dabar pereikime prie dalies, kurią daugelis ignoruoja – draudimo. Lietuvoje nekilnojamojo turto draudimas nėra privalomas (išskyrus atvejus, kai imamas būsto paskolos), todėl nemažai žmonių mano, kad tai nereikalinga prabanga. Klaida, kuri gali kainuoti viską.
Yra kelios pagrindinės draudimo rūšys, kurias verta žinoti. Pirmiausia – turto draudimas. Tai klasikinis draudimas nuo gaisro, vandens, stichinių nelaimių, vagystės ir kitų rizikų. Jei jūsų namuose kils gaisras ar plyš vamzdis ir užlies kaimynus, draudimas padės išvengti finansinės katastrofos.
Antra svarbi rūšis – civilinės atsakomybės draudimas. Jis apsaugo jus, jei dėl jūsų kaltės nukentės kiti žmonės ar jų turtas. Pavyzdžiui, jei nuo jūsų balkono nukris vazonas ir sužeis praeivį, arba jei dėl jūsų neprižiūrėtų komunikacijų užlies kaimynų butą.
Bet yra ir trečia, mažiau žinoma, bet labai svarbi draudimo forma – teisinio turto draudimas. Tai santykinai nauja paslauga Lietuvoje, bet labai aktuali. Šis draudimas apsaugo nuo teisinių rizikų, susijusių su nuosavybės teise. Jei po sandorio paaiškėja, kad turtas buvo parduotas neteisėtai, arba atsiranda trečiųjų asmenų reikalavimai, draudimas padengia teisines išlaidas ir galimus nuostolius.
Kaip veikia teisinis turto draudimas praktikoje
Įsivaizduokite situaciją: nusiperkate butą, praėjus metams atsiranda asmuo, kuris teigia, kad pardavimo sandoris buvo negaliojantis, nes pardavėjas neturėjo teisės parduoti (pavyzdžiui, buvo suklastotas įgaliojimas ar nebuvo gauti visų bendraturčių sutikimai). Prasideda teisminiai ginčai, reikia samdyti advokatus, galimai net grąžinti turtą.
Be teisinio turto draudimo visa tai tektų spręsti ir finansuoti pačiam. Su draudimu – draudimo kompanija padengia teisines išlaidas, o jei turtas vis tik tenka grąžinti, kompensuoja sumokėtą kainą. Tai yra didžiulė garantija ir ramybė.
Tiesa, šis draudimas nėra pigus ir ne visiems prieinamas. Draudimo kompanijos labai atidžiai tikrina sandorį prieš sutikdamos jį drausti. Tai reiškia, kad jau pats faktas, jog kompanija sutiko apdrausti sandorį, yra tam tikras kokybės ženklas – reiškia, kad profesionalai įvertino rizikas ir rado jas priimtinomis.
Svarbu suprasti, kad teisinis turto draudimas nėra universalus sprendimas. Jis neapsaugo nuo visų problemų. Pavyzdžiui, jei pirkote žinodami apie tam tikrus trūkumus ar rizikas, draudimas jų nepadengs. Taip pat nepadengs problemų, kurios kilo dėl jūsų pačių kaltės ar aplaidumo.
Notaro vaidmuo ir jo ribos
Daugelis žmonių mano, kad notaras yra tas, kuris garantuoja sandorio saugumą. Iš dalies tai tiesa, bet tik iš dalies. Notaro pareiga – patikrinti dokumentų teisingumą, asmenų tapatybę, ar šalys supranta sandorio esmę. Notaras taip pat patikrina nekilnojamojo turto registro duomenis.
Tačiau notaras neatlieka išsamaus teisinio audito. Jis netiria, ar nebuvo suklastoti ankstesni sandoriai, ar visi paveldėtojai buvo tinkamai įtraukti į paveldėjimo procesą, ar nebuvo pažeistos trečiųjų asmenų teisės. Notaras dirba su tuo, kas pateikta dokumentuose, bet neieško paslėptų problemų.
Be to, notaro atsakomybė yra ribota. Jei po sandorio paaiškėja kokių nors problemų, kurias notaras galėjo ir turėjo pastebėti, teoriškai galite reikalauti kompensacijos. Bet praktikoje tai įrodyti labai sunku. Notarai turi profesinės atsakomybės draudimą, bet jo limitas gali būti per mažas, kad padengtų visus jūsų nuostolius.
Todėl į notarą reikia žiūrėti kaip į svarbų, bet ne vienintelį sandorio saugumo garantą. Jūs patys turite būti aktyvūs, užduoti klausimus, prašyti paaiškinimų. Jei kažkas neaišku ar kelia abejonių – geriau sustabdyti sandorį ir išsiaiškinti, nei skubėti ir vėliau gailėtis.
Advokato pagalba – kada ji būtina
Advokatas sandoryje – tai ne prabanga, o būtinybė, ypač jei sandoris sudėtingas. Taip, tai papildomos išlaidos, bet jos gali apsaugoti nuo daug didesnių nuostolių. Advokatas gali atlikti išsamų teisinį auditą, patikrinti visus dokumentus, įvertinti rizikas, paruošti ar patikrinti sandorio sutartį.
Ypač advokato pagalba reikalinga, jei perkate turtą, kuris buvo paveldėtas, jei yra keli pardavėjai, jei turtas buvo įsigytas privatizavimo metu, jei yra kokių nors apribojimų ar servitutų. Tokiais atvejais rizikų spektras labai platus ir be profesionalo sunku viską įvertinti.
Geras advokatas ne tik patikrina dokumentus, bet ir padeda derėtis, gina jūsų interesus, užtikrina, kad sutartyje būtų įtrauktos visos reikalingos sąlygos ir garantijos. Pavyzdžiui, galima įtraukti sąlygą, kad dalis kainos bus sumokėta tik po tam tikro laikotarpio, jei nepaaiškės jokių problemų. Arba kad pardavėjas garantuoja tam tikrus dalykus ir atsako už jų pažeidimą.
Kiek tai kainuoja? Priklauso nuo sandorio sudėtingumo ir advokato įkainių. Paprastam butui mieste gali užtekti kelių šimtų eurų, sudėtingesniais atvejais gali siekti ir kelis tūkstančius. Bet palyginus su turto verte ir galimomis problemomis, tai tikrai verta investicija.
Praktiniai patarimai konkretiems atvejams
Jei perkate naują butą iš statybos bendrovės, atrodytų, kad rizikų mažiau. Bet ir čia yra savo niuansų. Patikrinkite statybos leidimus, ar bendrovė neturi finansinių problemų, ar nekilnojamasis turtas neįkeistas bankui. Yra buvę atvejų, kai žmonės sumokėjo pinigus, o bendrovė bankrutavo ir statyba sustojo. Todėl būtinai reikalaukite escrow sąskaitos arba kitos garantijos.
Perkant seną butą sovietmečio name, dėmesio reikalauja visai kiti dalykai. Ar nebuvo neteisėtų perplanavimų, ar tvarkingai įregistruotos visos ankstesnės nuosavybės perėjimai, ar nėra neužregistruotų gyventojų. Patikrinkite, ar pardavėjas neturi skolų komunaliniams paslaugų teikėjams – kai kurios skolos gali „keliauti” su butu.
Privataus namo atveju – būtinai užsisakykite profesionalią pastato apžiūrą. Statybos ekspertas gali pastebėti defektus, kurių paprastas žmogus niekada nepamatys. Plyšiai pamatuose, drėgmė sienose, problemų su stogu – visa tai gali reikšti dešimtis tūkstančių eurų remonto išlaidų. Geriau sumokėti kelis šimtus už ekspertizę nei vėliau išleisti dešimtis tūkstančių.
Jei perkate sklypą statybai, patikrinkite detaliojo plano sąlygas, ar galima statyti tai, ką planuojate, ar yra galimybė prijungti komunikacijas, kiek tai kainuos. Pasitaiko atvejų, kai žmonės nusiperka sklypą, o vėliau sužino, kad elektros ar vandens prijungimas kainuos daugiau nei pats sklypas.
Kai sandoris jau įvyko, bet atsirado problemų
Net ir atlikus visas patikras, kartais problemos išlenda tik po sandorio. Kas tada daryti? Pirmiausia – nesipanikuoti ir neimtis chaotiškų veiksmų. Surinkite visus dokumentus, užfiksuokite problemą (nuotraukos, video, liudytojai), pasikonsultuokite su advokatu.
Jei problema susijusi su turto defektais, kuriuos pardavėjas nuslėpė, turite teisę reikalauti kainos sumažinimo arba net sandorio nutraukimo. Bet tam reikia įrodyti, kad pardavėjas žinojo apie defektus ir tyčia jų nenurodė. Todėl labai svarbu, kad pirkimo-pardavimo sutartyje būtų aiškiai aprašyta turto būklė ir pardavėjo garantijos.
Jei problema teisinė – pavyzdžiui, atsiranda trečiųjų asmenų reikalavimai – čia jau sudėtingiau. Reikės teisinio ginčo, kuris gali užtrukti metus ar net ilgiau. Jei turėjote teisinį turto draudimą, informuokite draudimo kompaniją nedelsiant. Jei ne – ieškokite gero advokato, specializuojančiosi nekilnojamojo turto ginčuose.
Svarbu žinoti senaties terminus. Reikalavimams dėl sandorio negaliojimo ar panaikinimo taikomi skirtingi terminai priklausomai nuo problemos pobūdžio. Kai kurie reikalavimai gali būti pareikšti per 10 metų, kiti – tik per vienus metus. Todėl neatidėliokite – kuo greičiau pradėsite veikti, tuo daugiau galimybių apsiginti.
Ką reikia žinoti apie būsto paskolą ir draudimą
Jei perkate nekilnojamąjį turtą su būsto paskola, bankas tikrai pareikalaus turto draudimo. Tai privaloma sąlyga – bankas nori būti tikras, kad jo užstatas (jūsų turtas) yra apsaugotas. Bet dažniausiai banko siūlomas draudimas yra minimalus ir gali neapimti visų rizikų.
Bankai dažnai siūlo savo partnerių draudimo kompanijų paslaugas. Tai patogu, bet ne visada naudinga. Verta palyginti kelių draudimo kompanijų pasiūlymus – kainos ir sąlygos gali labai skirtis. Bankas negali jums primesti konkrečios draudimo kompanijos, turite teisę pasirinkti patys.
Svarbu atidžiai perskaityti draudimo sutartį. Kokios rizikos apdraustos, kokios ne? Koks yra draudimo limitas? Ar jis padengia visą turto vertę, ar tik paskolos sumą? Ar yra išskaita? Kokie yra išimčių atvejai, kai draudimas nemoka?
Dažna klaida – apdrausti tik paskolos sumą, o ne visą turto vertę. Pavyzdžiui, nusiperkate butą už 100 000 eurų, paskola 70 000 eurų. Apdraudžiate tik 70 000 eurų. Įvyksta gaisras, butas sunaikinama. Draudimas sumoka 70 000 eurų, bet jūs prarandate dar 30 000 eurų, kurie buvo jūsų nuosavas įnašas. Todėl geriau drausti visą turto vertę.
Kaip sukurti savo saugumo sistemą
Apibendrinus visą šią informaciją, galima suformuoti saugumo sistemą, kuri maksimaliai apsaugos jus perkant nekilnojamąjį turtą. Tai ne vienas veiksmas, o visų priemonių kompleksas.
Pirmas lygmuo – kruopšti patikra prieš sandorį. Dokumentų analizė, fizinė apžiūra, kaimynų apklausa, ekspertų konsultacijos. Čia reikia investuoti laiko ir šiek tiek pinigų, bet tai apsimoka.
Antras lygmuo – profesionalų įtraukimas. Advokatas sandorio lydinimui, nepriklausomas ekspertas turto apžiūrai, jei reikia – vertintojas objektyviai įvertinti turtą. Taip, tai papildomos išlaidos, bet jos gali išgelbėti nuo daug didesnių problemų.
Trečias lygmuo – draudimas. Privalomas turto draudimas, pageidautina civilinės atsakomybės draudimas, o jei sandoris sudėtingas ar yra bent menkiausių abejonių – teisinis turto draudimas. Tai finansinė apsauga, jei viskas nueis ne taip.
Ketvirtas lygmuo – tinkamas dokumentų įforminimas. Detaliai sudaryta pirkimo-pardavimo sutartis su visomis garantijomis ir sąlygomis. Perdavimo-priėmimo aktas, kuriame fiksuojama faktinė būklė. Visi susitarimai – raštu, ne žodžiu.
Penktas lygmuo – budrumas ir po sandorio. Reguliariai tikrinkite registro įrašus, ar neatsiranda kokių nors naujų apribojimų. Saugokite visus dokumentus. Jei pastebite bet kokių problemų – reaguokite nedelsiant.
Taip, visa tai atrodo sudėtinga ir reikalaujanti pastangų. Bet nekilnojamojo turto pirkimas – tai viena didžiausių investicijų gyvenime. Verta pasirūpinti, kad ši investicija būtų saugi. Geriau praleisti keletą savaičių papildomoms patikroms nei paskui metus ar net dešimtmečius spręsti problemas teismuose. Jūsų ramybė ir finansinis saugumas to tikrai verti.
