Kodėl nekilnojamojo turto pirkimas vis dar kelia nerimą
Nekilnojamojo turto pirkimas Lietuvoje išlieka viena didžiausių gyvenimo investicijų, tačiau kartu ir viena sudėtingiausių teisinių transakcijų. Net ir turint patikimą notarą bei patyrusį nekilnojamojo turto agentą, rizikos išlieka. Problema ta, kad daugelis pirkėjų suvokia tik akivaizdžiausius pavojus – pavyzdžiui, kad parduodantysis gali neturėti teisės parduoti butą. Tačiau realybė daug sudėtingesnė.
Per pastaruosius kelerius metus teismai nagrinėjo šimtus bylų, susijusių su nekilnojamojo turto sandoriais. Dažniausios problemos – paslėpti trečiųjų asmenų reikalavimai, nedeklaruoti įkeitimai, statybų teisėtumo klausimai, netgi situacijos, kai parduodamas turtas turi neįregistruotų paveldėjimo teisių. Ir nors notaras tikrina pagrindinius dokumentus, jis nėra draudėjas nuo visų galimų rizikų.
Štai kodėl vis daugiau žmonių pradeda domėtis ne tik standartinėmis apsaugos priemonėmis, bet ir papildomomis – tokiomis kaip turto teisių draudimas. Tačiau ar tai tikrai veiksminga? Ir kas dar gali padėti apsaugoti save nuo nemalonių staigmenų?
Ką iš tikrųjų tikrina notaras ir ko ne
Pirmiausia reikia suprasti, kad notaro vaidmuo, nors ir svarbus, yra ribotas. Notaras tikrina dokumentus, kurie jam pateikiami, ir atlieka standartinius patikrinimus Nekilnojamojo turto registre. Jis įsitikina, kad parduodantysis yra įregistruotas kaip savininkas, kad nėra akivaizdžių įkeitimų ar areštų. Tačiau yra dalykų, kurių notaras paprasčiausiai negali patikrinti arba nėra įpareigotas tikrinti.
Pavyzdžiui, notaras netiria, ar statinys buvo pastatytas legaliai prieš dvidešimt metų. Jis neieško informacijos apie galimus trečiųjų asmenų reikalavimus, kurie dar nėra įregistruoti. Jis nevertina, ar ankstesni sandoriai, per kuriuos turtas atiteko dabartiniam savininkui, buvo visiškai teisėti ir ar negali būti ginčijami.
Realus atvejis iš praktikos: šeima nusipirko namą kaime, visi dokumentai buvo tvarkoje, notaras patvirtino sandorį. Po metų paaiškėjo, kad dalis sklypo ribų buvo nustatytos neteisingai dar sovietmečiu, ir kaimynai pareikalavo grąžinti dalį žemės. Teismas pripažino jų teisę, ir naujiesiems savininkams teko ne tik grąžinti žemę, bet ir perkelti tvorą bei dalį ūkinių pastatų. Notaras čia nebuvo kaltas – jis tikrino tik tuos dokumentus, kurie buvo prieinami.
Kita problema – sutuoktinių turtiniai santykiai. Net jei parduoda vienas sutuoktinis, o kitas duoda sutikimą, gali kilti problemų, jei vėliau paaiškės, kad sutikimas buvo gautas apgaule arba jei sutuoktiniai buvo išsiskyrę, bet to nedeklaravo. Tokios situacijos retai pasitaiko, bet kai nutinka – tampa tikra galvos skausmu.
Turto teisių draudimas: ar tai magiškas sprendimas
Turto teisių draudimas Lietuvoje vis dar nėra labai paplitęs, nors Vakarų šalyse tai standartinė praktika. Esmė paprasta: draudimo kompanija įsipareigoja kompensuoti nuostolius, jei po sandorio paaiškės, kad jūsų nuosavybės teisė yra nevisavertė dėl ankstesnių problemų.
Tačiau čia slypi keletas niuansų. Pirma, draudimas nepakeičia kruopštaus patikrinimo – jis tik suteikia finansinę apsaugą, jei kas nors nepastebėta. Antra, ne visos rizikos yra draudžiamos. Dauguma draudimo kompanijų nedraudžia nuo rizikų, kurios buvo žinomos sandorio metu, arba nuo problemų, kilusių dėl jūsų pačių veiksmų po sandorio.
Draudimo polisai paprastai dengia tokias rizikas:
- Ankstesnių savininkų ar jų paveldėtojų reikalavimai dėl nuosavybės teisių
- Neįregistruoti įkeitimai ar servitutai
- Klaidingi registrų įrašai
- Dokumentų klastojimas ankstesniuose sandoriuose
- Riboto veiksnumo asmenų sudaryti sandoriai, kurie gali būti ginčijami
Kaina paprastai svyruoja nuo 0,3% iki 1% turto vertės, priklausomai nuo rizikos lygio. Tai reiškia, kad už 100 000 eurų vertės butą draudimas gali kainuoti nuo 300 iki 1000 eurų. Palyginti su bendromis sandorio išlaidomis, tai nėra didelė suma, tačiau reikia įvertinti, ar jūsų atveju tokia rizika tikrai egzistuoja.
Praktiškai turto teisių draudimas labiausiai prasmingas šiais atvejais: perkant seną turtą su sudėtinga nuosavybės istorija, perkant turtą iš paveldėjimo, kai yra daug paveldėtojų, perkant turtą, kuris anksčiau priklausė juridiniams asmenims, ypač jei jie bankrutavo ar buvo likviduoti. Jei perkate naują butą iš patikimo vystytojo – draudimas greičiausiai nereikalingas.
Kaip savarankiškai patikrinti turto istoriją
Prieš imantis bet kokių draudimo ar papildomų apsaugos priemonių, verta patiems atlikti tam tikrus patikrinimus. Tai nesudėtinga ir gali sutaupyti daug problemų.
Pradėkite nuo Nekilnojamojo turto registro išrašo. Jį galite užsisakyti internetu per Registrų centrą. Jums reikės ne tik paprastos išrašo, bet ir išplėstinės versijos su visa sandorių istorija. Pažiūrėkite, kaip dažnai keitėsi savininkai, ar nebuvo įkeitimų, areštų, ar nėra įregistruotų servitutų ar kitų apribojimų.
Ypač atidžiai žiūrėkite į sandorius, kurie vyko per pastaruosius penkerius metus. Jei turtas buvo perleistas dovanojimo būdu, vėliau parduotas, paskui vėl dovanojamas – tai gali būti signalas apie galimas schemas. Jei matote, kad turtas buvo įkeistas ir įkeitimas panaikintas per trumpą laiką – pasiteiraukite, kaip buvo išspręsta situacija su kreditu.
Kitas svarbus dalykas – teritorijų planavimo dokumentai. Ypač aktualu perkant sklypą ar namą. Savivaldybėje galite pasitikrinti, ar neruošiami kokie nors detaliųjų planų pakeitimai, kurie galėtų paveikti jūsų būsimą turtą. Kartais pasitaiko, kad žmonės perka namą ramiam rajone, o po metų sužino, kad šalia planuojama statyti prekybos centrą ar pramonės objektą.
Jei perkate butą daugiabučiame name, būtinai peržiūrėkite bendrijos dokumentus. Kiek yra skolų? Ar nebuvo teisminių ginčų? Ar neruošiami dideli remonto darbai, kurie reikalaus papildomų įmokų? Kartais žmonės perka butą ir po kelių mėnesių sužino, kad bendrija turi didelių skolų už šildymą arba kad planuojamas stogo remontas, kuris kiekvienam butui kainuos po kelis tūkstančius eurų.
Sutarties formuluočių svarba ir ko reikalauti
Pirkimo-pardavimo sutartis – tai ne tik formalumas. Gerai suformuluota sutartis gali tapti jūsų pagrindiniu apsaugos įrankiu. Deja, daugelis žmonių pasitiki standartiniais šablonais ir neįtraukia papildomų sąlygų, kurios galėtų juos apsaugoti.
Pirmiausia, įsitikinkite, kad sutartyje yra aiškiai nurodyta, jog parduodantysis garantuoja, kad turtas neturi jokių paslėptų trūkumų, įsiskolinimų ar trečiųjų asmenų reikalavimų. Tai atrodo savaime suprantama, bet praktikoje ne visada būna įrašyta pakankamai aiškiai.
Svarbu įtraukti ir konkrečias parduodančiojo pareigas. Pavyzdžiui, jei perkate butą, kuriame yra skolų už komunalines paslaugas, sutartyje turi būti nurodyta, kad parduodantysis įsipareigoja jas padengti iki nuosavybės teisės perdavimo. Geriau net numatyti, kad dalis sumos bus sulaikyta notaro depozite, kol bus pateikti dokumentai, patvirtinantys, kad skolų nėra.
Jei perkate nebaigtos statybos objektą ar namą, kuriame buvo atlikta rekonstrukcija, būtinai reikalaukite, kad parduodantysis garantuotų visų darbų teisėtumą ir pateiktų atitinkamus leidimus. Įrašykite sutartyje, kad jei paaiškės, jog darbai atlikti neteisėtai, parduodantysis kompensuos visas išlaidas, susijusias su legalizavimu ar nugriovimu.
Dar vienas niuansas – atsakomybės terminas. Pagal įstatymą, pirkėjas gali pareikšti pretenzijas dėl paslėptų trūkumų per tam tikrą laiką. Tačiau sutartyje galite numatyti ilgesnį terminą arba konkrečias baudas už tam tikrus pažeidimus. Pavyzdžiui, galite įrašyti, kad jei per dvejus metus po sandorio paaiškės, kad turtas turi nedeklaruotų teisinių problemų, parduodantysis moka 10% turto vertės baudą.
Advokato vaidmuo: kada tai būtina, o kada perteklius
Daugelis žmonių klausia, ar verta samdyti advokatą nekilnojamojo turto sandoriui. Atsakymas priklauso nuo situacijos sudėtingumo ir jūsų pačių kompetencijos.
Jei perkate standartinį butą naujame name iš žinomo vystytojo, tikriausiai pakaks notaro paslaugų. Vystytojas paprastai turi sutvarkęs visus dokumentus, rizika minimali, o sandorio struktūra paprasta. Čia advokato samdymas būtų greičiau perteklius nei būtinybė.
Tačiau yra situacijų, kai advokatas tikrai reikalingas:
Sudėtinga nuosavybės istorija. Jei turtas keitė daug savininkų, buvo paveldėtas, dalininkas, vėliau sujungtas – geriau pasikonsultuoti su advokatu. Jis galės įvertinti rizikas, kurių notaras gali nepastebėti arba neįvertinti.
Verslo sandoriai. Jei perkate turtą per įmonę arba perkate turtą, kuris bus naudojamas verslui, advokatas padės optimizuoti sandorio struktūrą mokesčių požiūriu ir apsaugoti nuo verslo rizikų.
Ginčai ar problemos. Jei jau sandorio metu matote potencialių problemų – pavyzdžiui, parduodantysis neskuba pateikti tam tikrų dokumentų, yra neaiškumų dėl ribų, kaimynai reiškia pretenzijas – advokatas būtinas.
Užsienio elementas. Jei perkate iš užsieniečio arba patys esate užsienietis, geriau turėti advokatą, kuris išmano tarptautinės teisės niuansus.
Advokato paslaugos paprastai kainuoja nuo 500 iki 2000 eurų, priklausomai nuo sandorio sudėtingumo. Tai gali atrodyti daug, bet palyginti su turto verte ir galimais nuostoliais – tai protinga investicija į ramybę.
Svarbu pasirinkti advokatą, kuris specializuojasi būtent nekilnojamojo turto teisėje. Bendrosios praktikos advokatas gali praleisti svarbius niuansus, kuriuos specialistas pastebėtų iš karto.
Ką daryti, jei problemos iškilo jau po sandorio
Net ir atlikus visus patikrinimus, kartais problemos iškyla jau tapus savininku. Svarbiausia – nedelsti ir veikti greitai.
Jei sužinojote apie paslėptus trūkumus ar teisines problemas, pirmiausia užfiksuokite viską raštu. Jei tai fiziniai trūkumai – padarykite nuotraukas, pasikvieskite ekspertą, kuris parengtų aktą. Jei teisinės problemos – surinkite visus dokumentus, kurie tai patvirtina.
Kitas žingsnis – oficialus pranešimas pardavėjui. Parašykite raštą, kuriame detaliai aprašysite problemą ir pareikalausite jos sprendimo. Nurodykite konkretų terminą atsakymui – paprastai 14 dienų yra pakankamas terminas. Raštą siųskite registruotu laišku arba per kurjerį su įteikimo patvirtinimu.
Jei pardavėjas nereaguoja arba atsisako spręsti problemą, turite keletą galimybių. Galite kreiptis į Valstybinę vartotojų teisių apsaugos tarnybą, jei pirkote iš verslo subjekto. Jie gali padėti išspręsti ginčą be teismo.
Jei tai nepadeda, lieka teismas. Čia svarbu nepraleisti senaties terminų. Pagal Lietuvos įstatymus, pretenzijas dėl turto trūkumų galima pareikšti per dvejus metus nuo jų aptikimo, bet ne vėliau kaip per penkerius metus nuo sandorio sudarymo. Teisinių problemų atveju terminai gali būti kitokie, priklausomai nuo problemos pobūdžio.
Teisme galite reikalauti kelių dalykų: sandorio nutraukimo ir pinigų grąžinimo, kainos sumažinimo, trūkumų pašalinimo išlaidų kompensavimo, nuostolių atlyginimo. Ką rinktis – priklauso nuo situacijos. Kartais geriau susitarti dėl kainos sumažinimo nei ginčytis dėl viso sandorio negaliojimo.
Jei turėjote turto teisių draudimą, nedelsiant informuokite draudimo kompaniją. Jie turi savo procedūras ir terminus, kurių reikia laikytis, kad gautumėte kompensaciją.
Praktiniai patarimai prieš pasirašant sandorį
Prieš galutinai pasirašant pirkimo-pardavimo sutartį, verta dar kartą viską peržiūrėti ir įsitikinti, kad nepraleista jokių svarbių dalykų.
Apžiūrėkite turtą paskutinį kartą. Geriausia tai padaryti likus kelioms dienoms iki sandorio. Įsitikinkite, kad viskas yra tokioje būklėje, kokioje sutarėte. Jei pirkote su baldais ar įranga – patikrinkite, ar viskas vietoje ir veikia.
Paprašykite visų komunalinių sąskaitų. Net jei pardavėjas tvirtina, kad skolų nėra, geriau pamatyti paskutines sąskaitas. Taip pat pasiteiraukite tiesiogiai pas paslaugų teikėjus – kartais informacija gali nesutapti.
Pasitikrinkite, ar visi raktai bus perduoti. Tai atrodo smulkmena, bet praktikoje pasitaiko, kad pardavėjas „pamiršta” atiduoti dalį raktų arba nežino, kiek jų iš viso yra. Geriau tai išsiaiškinti iš anksto.
Susitarkite dėl skaitiklių rodmenų perdavimo. Užfiksuokite tikslias datas ir rodmenis, kad vėliau nekiltų ginčų dėl to, kas už ką moka.
Jei perkate butą, susipažinkite su kaimynais. Tai gali atrodyti keista, bet kartais kaimynai gali papasakoti dalykų, kurių pardavėjas nepasakys. Pavyzdžiui, apie problemas su drėgme, triukšmingus gyventojus ar planuojamus bendrijos sprendimus.
Pasirūpinkite draudimu iš karto. Turto draudimą geriau įsigyti dar prieš sandorį, kad jis įsigaliotų nuo nuosavybės teisės perdavimo momento. Taip išvengsite situacijos, kai tarp sandorio ir draudimo įsigijimo įvyksta kažkas negero.
Pasiruoškite papildomoms išlaidoms. Be turto kainos, reikės sumokėti notaro mokestį, registravimo mokestį, galbūt advokato, draudimo išlaidas. Paprastai apskaičiuojama, kad papildomos išlaidos sudaro 2-4% turto vertės. Geriau turėti šiek tiek daugiau rezervo nei planuoti впритык.
Kai viskas sueina į vieną vietą: apie tikrą apsaugą be iliuzijų
Nekilnojamojo turto pirkimas niekada nebus visiškai be rizikos. Net ir atlikus visus įmanomus patikrinimus, įsigijus draudimą ir pasitelkus geriausius specialistus, visada lieka tam tikra neapibrėžtumo zona. Tai normalu ir su tuo reikia susitaikyti.
Tačiau tai nereiškia, kad reikia tiesiog rizikuoti ir tikėtis geriausio. Protinga rizikos valdymo strategija – tai kelių apsaugos sluoksnių derinimas. Kruopštus patikrinimas prieš sandorį sumažina tikimybę susidurti su problemomis. Gerai suformuluota sutartis suteikia teisinį pagrindą reikalauti kompensacijos, jei kas nors nutinka. Draudimas užtikrina finansinę apsaugą nuo netikėtų situacijų. Advokatas padeda orientuotis sudėtingose situacijose ir ginti teises teisme, jei reikia.
Svarbu suprasti, kad kiekviena situacija unikali. Perkant naują butą iš didelio vystytojo, pakanka minimalių atsargumo priemonių. Perkant seną namą kaime su sudėtinga istorija – reikia maksimalios apsaugos. Gebėjimas įvertinti riziką ir pritaikyti apsaugos priemones konkrečiai situacijai – tai ir yra tikroji išmintis.
Nekilnojamojo turto rinka Lietuvoje tampa vis skaidresnė, teisinė sistema – vis patikimesnė. Bet kol egzistuoja žmogiškasis faktorius, klaidos ir nesąžiningumas, tol reikės ir apsaugos priemonių. Gera žinia ta, kad šiandien turime daug daugiau įrankių nei prieš dešimtmetį. Bloga žinia – daugelis žmonių apie juos nežino arba jais nesinaudoja.
Taigi prieš žengiant žingsnį į vieną didžiausių gyvenimo investicijų, verta skirti laiko ne tik butų apžiūrai ir finansavimo klausimams, bet ir teisinei apsaugai. Kelios šimtai eurų, investuotos į patikrinimus ir draudimą, gali sutaupyti dešimtis tūkstančių ateityje. O ramybė, žinant, kad padarei viską, kas įmanoma, kad apsaugotum save – beveik neįkainojama.
