Kai svajones gali sugadinti viena klaida
Pirkti būstą – tai vienas didžiausių sprendimų gyvenime. Dažnai žmonės tam renka pinigus dešimtmečius, ima paskolas, įtraukia šeimos narius. Tačiau džiaugsmas dėl naujo buto ar namo gali virsti tikru košmaru, jei neapsaugosi savo teisių. Notarė Rasa iš Vilniaus pasakoja, kad bent kartą per savaitę į jos kontorą ateina žmonės su problemomis, kurių būtų galima išvengti. „Dažniausiai tai būna situacijos, kai pirkėjas pasitikėjo pardavėju ar tarpininku ir nepasitikslino esminių dalykų. Vėliau paaiškėja, kad butas turi skolų, yra teisminių ginčų ar net neteisėtai įregistruotas”, – sako ji.
Statistika rodo, kad apie 15 procentų nekilnojamojo turto sandorių Lietuvoje susiduria su tam tikromis problemomis. Kai kurios iš jų išsprendžiamos greitai, bet kitos gali užtrukti metus ar net visam laikui atimti turtą. Todėl verta žinoti, kaip apsisaugoti dar prieš pasirašant sutartį.
Dokumentų tikrinimas – ne formalumas, o būtinybė
Pirmasis ir svarbiausias žingsnis – kruopštus dokumentų patikrinimas. Daugelis pirkėjų mano, kad užtenka pažiūrėti į nuosavybės pažymėjimą ir viskas tvarkoje. Tačiau realybė kur kas sudėtingesnė.
Prieš perkant bet kokį nekilnojamąjį turtą, būtina gauti išrašą iš Nekilnojamojo turto registro. Šis dokumentas turi būti ne senesnis nei 10 dienų. Jame matysite ne tik dabartinį savininką, bet ir visas turto istorijas – ankstesnius savininkus, įkeitimus, areštus, servitutus. Jei matote, kad per pastaruosius kelerius metus turtas kelis kartus keitė savininkus, tai turėtų sukelti klausimų. Kodėl žmonės taip greitai parduoda? Galbūt yra problemų, apie kurias nekalba?
Advokatas Tomas, specializuojantis nekilnojamojo turto teisėje, pataria: „Visada prašykite pilno išrašo, o ne trumpo. Pilname išraše matysite visą istoriją nuo turto įregistravimo pradžios. Kartais ten slepiasi įdomių dalykų – pavyzdžiui, seniai neišregistruoti įkeitimai ar teisminiai ginčai.”
Taip pat būtina patikrinti, ar pardavėjas tikrai yra tas, už kurį save laiko. Prašykite pateikti asmens tapatybę patvirtinantį dokumentą ir palyginkite duomenis su tais, kurie nurodyti registre. Skamba kaip paranoja? Galbūt, bet yra buvę atvejų, kai sukčiai bandė parduoti svetimą turtą su suklastotais dokumentais.
Skolos ir įkeitimai – nematomos bombos
Viena dažniausių problemų – perkami butai ar namai su nepaskelbtomis skolomis. Komunaliniai mokesčiai, mokesčiai už šildymą, elektra, vandenį – visa tai gali būti perduota naujam savininkui, jei apie tai nebuvo aiškiai sutarta.
Įstatymas numato, kad skolos už komunalines paslaugas pereina naujam savininkui kartu su turtu. Tai reiškia, kad jei pardavėjas nepamokėjo už šildymą trejus metus, mokėti turėsite jūs. Todėl būtina prieš sandorį gauti visų paslaugų teikėjų pažymas apie skolas ar jų nebuvimą.
Jei pardavėjas sako, kad skolų nėra, bet atsisako pateikti pažymas – tai aiškus pavojaus signalas. Normalus, sąžiningas pardavėjas visada pateiks visus dokumentus, nes jam pačiam tai naudinga – sandoris įvyks greičiau ir sklandžiau.
Dar pavojingesnė situacija – įkeitimai bankams. Jei butas įkeistas paskolai, o paskola negrąžinta, bankas gali pareikalauti parduoti turtą nepriklausomai nuo to, kad jūs jį nusipirkote. Todėl būtina įsitikinti, kad visi įkeitimai yra išregistruoti arba bus išregistruoti sandorio metu. Paprastai tai daroma taip: pardavėjas iš gautų už butą pinigų iš karto sumoka likusią paskolą bankui, o bankas nedelsiant išregistruoja įkeitimą. Bet šis procesas turi būti aiškiai aprašytas pirkimo-pardavimo sutartyje.
Kai kaimynai tampa problema
Daugelis pirkėjų sutelkia dėmesį į patį butą ar namą, bet pamiršta pasitikslinti, kas vyksta aplinkui. O kaimynystė gali labai stipriai paveikti gyvenimo kokybę.
Prieš perkant būstą daugiabučiame name, verta pasikalbėti su kaimynais. Taip, tai gali atrodyti nepatogu, bet geriau jaustis nepatogiai dešimt minučių nei kiekvieną dieną po sandorio. Paklauskite apie namo būklę, apie tai, ar yra problemų su kaimynais, ar nebuvo gaisrų, avarijų, ar gerai veikia bendrijos valdymas.
Yra buvę atvejų, kai žmonės nusipirko butą ir tik po to sužinojo, kad viršuje gyvena probleminė šeima, kuri nuolat triukšmauja, o apačioje – kaimynas, kuris nuolat skundžiasi dėl bet kokio garso. Arba paaiškėja, kad name yra didelių konstrukcinių problemų, kurių remontas kainuos dešimtis tūkstančių eurų, o bendrija neturi pinigų.
Jei perkate namą, būtina patikrinti ribas su kaimynais. Ar tikrai tvora stovi toje vietoje, kur nurodyta žemės plane? Ar nėra ginčų dėl privažiavimo kelio? Ar kaimynas neturi servituto teisės eiti per jūsų sklypą? Visi šie dalykai turi būti aiškiai nurodyti dokumentuose.
Statybos leidimai ir neįteisinti priestatai
Ypač aktualu perkantiems namus ar kotedžus. Dažnai pardavėjai girias, kad padarė priestatą, įrengė mansardą ar garažą. Bet ar visa tai įteisinta? Ar yra statybos leidimai? Ar įregistruota registre?
Jei priestatas neįteisintas, tai jūsų problema. Savivaldybė gali pareikalauti nugriauti nelegalias konstrukcijas, o tai kainuoja ir pinigų, ir nervų. Be to, neįteisintų priestatų negalima įskaičiuoti į turto vertę, jei kada nors norėsite gauti paskolą ir įkeisti turtą.
Tomas pasakoja apie atvejį, kai šeima nusipirko namą su gražia terasa ir griliavimo zona. Po metų savivaldybė atsiuntė raštą, kad visa tai pastatyta be leidimų ir reikia nugriauti. Pardavėjas jau buvo išvykęs į užsienį, pinigų negrąžino, o šeimai teko išleisti apie 5000 eurų priestatų nugriovimui ir teritorijos sutvarkymui.
Todėl visada reikalaukite pateikti statybos leidimus ir įregistravimo dokumentus. Jei pardavėjas sako, kad „viskas tvarkoje, bet dokumentų nebeturi”, tai ne jūsų problema. Arba jis suranda dokumentus, arba sutartis turi atspindėti realią padėtį – tik tai, kas oficialiai įregistruota.
Sutarties sudarymas – kur slypi spąstai
Daugelis žmonių mano, kad sutartis – tai tik formalumas, kurį paruošia notaras, ir nereikia į tai gilintis. Tai viena didžiausių klaidų. Sutartis – tai jūsų apsauga, ir ji turi būti sudaryta taip, kad apsaugotų būtent jūsų interesus.
Pirmiausia, būtina aiškiai aprašyti, kas įeina į sandorį. Jei perkate butą su baldais ir buitine technika, visa tai turi būti išvardinta sutartyje. Kitaip pardavėjas gali pasiimti viską, kas neprikalausyta prie sienų. Yra buvę atvejų, kai žmonės atėjo į nupirktą butą ir rado tuščias patalpas – pardavėjas išsivežė net virtuvės spintelės, nors per apžiūrą sakė, kad „viskas lieka”.
Antra, sutartyje turi būti numatytos sankcijos už sutarties nevykdymą. Kas nutiks, jei pardavėjas nespės išsiregistruoti iki sutartos datos? Kas nutiks, jei paaiškės, kad jis nuslėpė esminę informaciją apie turtą? Turi būti aiškiai aprašytos pasekmės.
Trečia, būtina numatyti pereinamąjį laikotarpį. Paprastai nuo sutarties pasirašymo iki faktinio turto perdavimo praeina kelios savaitės. Per tą laiką gali atsitikti įvairių dalykų – gaisras, potvynis, kiti stichiniai įvykiai. Kas tuomet atsakingas? Kas moka už žalą? Visa tai turi būti aprašyta sutartyje.
Notarė Rasa pataria: „Niekada neskubėkite pasirašyti sutarties, jei ko nors nesuprantate. Klausinėkite, prašykite paaiškinti, jei reikia – pasikonsultuokite su advokatu. Geriau praleisti papildomą valandą skaitant sutartį nei paskui metus bylinėtis teisme.”
Pinigų pervedimas – saugumas pirmoje vietoje
Kai kalbame apie dešimtis ar net šimtus tūkstančių eurų, saugumas tampa kritiniu klausimu. Niekada, absoliučiai niekada neperduokite pinigų grynais. Net jei pardavėjas sako, kad taip būtų patogiau, kad jis „nemoka mokesčių” ar kažką panašaus – tai ne jūsų problema.
Saugiausias būdas – naudoti notaro depozitinę sąskaitą. Pinigai pervedami į notaro sąskaitą, o notaras juos perveda pardavėjui tik tada, kai visi dokumentai sutvarkyti ir turtas oficialiai perregistruotas jūsų vardu. Taip apsaugote save nuo situacijos, kai pervedate pinigus, o turto negaunate.
Jei dėl kokių nors priežasčių nenaudojate notaro paslaugų (nors tai būtų keista), bent jau darykite bankinius pavedimus su aiškiu mokėjimo paskirties nurodymu. Mokėjimo pavedime turi būti parašyta, už ką mokami pinigai – buto adresas, sutarties data ir numeris. Tai bus jūsų įrodymas, jei kas nors nutiks.
Yra buvę atvejų, kai sukčiai prašė pervesti pinigus „draugo” ar „giminaičio” sąskaitą, nes „pardavėjo sąskaita laikinai užblokuota”. Tai klasikinė sukčiavimo schema. Pinigai visada turi būti pervedami būtent tam asmeniui, kuris nurodytas kaip pardavėjas sutartyje.
Ką daryti, kai jau įvyko bėda
Tarkime, kad nepaisant visų atsargumo priemonių, vis tiek kažkas nutiko. Nusipirkote butą, o po mėnesio paaiškėjo, kad yra problemų. Ką daryti?
Pirmiausia, nesipanikuokite ir nedarykite skubotų sprendimų. Surinkite visus dokumentus, susijusius su sandoriu – sutartį, susirašinėjimą su pardavėju, mokėjimo pavedimus, visas pažymas ir išrašus. Visa tai jums prireiks.
Antra, pasikonsultuokite su advokatu, kuris specializuojasi nekilnojamojo turto teisėje. Nemėginkite spręsti problemų patys, ypač jei jos sudėtingos. Advokatas įvertins situaciją ir pasakys, kokios yra jūsų galimybės.
Trečia, jei yra pagrindas, rašykite pretenziją pardavėjui. Pretenzijoje aiškiai išdėstykite problemą ir savo reikalavimus. Pretenzija turi būti išsiųsta registruotu laišku su įteikimo pranešimu arba įteikta asmeniškai su pasirašymu ant kopijos. Tai svarbu, nes vėliau teisme turėsite įrodyti, kad bandėte spręsti problemą taikiai.
Jei pardavėjas nereaguoja arba atsisako spręsti problemą, lieka tik teismas. Taip, tai ilgas ir brangus procesas, bet kartais kitos išeities nėra. Jei turite gerą advokatą ir tvirtus įrodymus, šansai laimėti yra dideli.
Svarbu žinoti, kad yra senaties terminai. Pretenzijas dėl sutarties pažeidimų paprastai galima pareikšti per trejus metus nuo sutarties sudarymo. Todėl nedelskite – kuo greičiau pradėsite veikti, tuo daugiau galimybių turėsite apginti savo teises.
Kai svarbiausia – būti budriam ir nepasiduoti emocijoms
Nekilnojamojo turto pirkimas – tai ne tik finansinė, bet ir emocinė investicija. Žmonės įsivaizduoja, kaip gyvens naujame būste, kur pastatys baldus, kokią spalvą dažys sienas. Šios emocijos kartais užgožia protą, ir žmonės pradeda skubėti, praleisti svarbius žingsnius, pasitikėti pardavėjo žodžiais vietoj to, kad reikalautų dokumentų.
Būkite budrus, bet ne paranojiškus. Dauguma sandorių vyksta sklandžiai, dauguma pardavėjų yra sąžiningi žmonės. Bet tai nereiškia, kad galite atsipalaiduoti. Patikrinkite viską, ką galima patikrinti. Reikalaukite visų dokumentų. Neskubėkite. Jei pardavėjas spaudžia „pasirašyti greitai, nes yra dar vienas pirkėjas”, tai greičiausiai manipuliacija.
Atminkite, kad jūsų tikslas – ne greičiausiai nusipirkti būstą, o nusipirkti jį saugiai. Kelios papildomos savaitės dokumentų tikrinimui gali sutaupyti metus problemų ir tūkstančius eurų nuostolių. Investuokite į profesionalias paslaugas – gerą advokatą, patikimą notarą, nekilnojamojo turto ekspertą, jei reikia. Tai nėra išlaidos, tai investicija į jūsų ramybę ir saugumą.
Ir paskutinis patarimas – pasitikėkite savo instinktais. Jei kažkas atrodo įtartina, jei pardavėjas vengia atsakyti į klausimus, jei dokumentuose matote prieštaravimų – geriau atsisakykite sandorio. Būstų rinkoje visada atsiras naujų pasiūlymų, bet pinigų ir nervų atgauti bus daug sunkiau.
